ROI d'un investissement : calcul, rendement annuel et limites

Qu'est-ce que le ROI d'un investissement ?

Le ROI, en français retour sur investissement (RSI), compare ce qu'un investissement a rapporté à ce qu'il a coûté. Né dans la gestion d'entreprise, il s'applique à un placement financier comme à un bien immobilier : il répond à la question « combien ai-je gagné pour chaque euro engagé ? ».

Pour un placement, le gain ne se limite pas à la hausse du prix. La finance pour tous rappelle que la rentabilité d'un placement en actions dépend des plus ou moins-values et des dividendes, mais aussi de la fiscalité propre à chaque investisseur [La finance pour tous (IEFP), 9]. Pour un logement loué, les loyers jouent le rôle des dividendes ; pour un livret, ce sont les intérêts.

Comment calculer le ROI d'un investissement ?

La formule tient en une ligne : ROI = (valeur finale + revenus perçus − coût total) ÷ coût total. Le résultat est positif quand l'investissement a rapporté plus qu'il n'a coûté, nul quand il est tout juste remboursé, négatif en cas de perte.

Tout tient dans ce que l'on met au numérateur et au dénominateur. Le coût total comprend le prix payé et les frais d'achat : pour un bien immobilier, les frais de notaire, qui regroupent les émoluments, les honoraires, les débours, les droits et taxes [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 8]. Les revenus perçus sont les dividendes, loyers ou intérêts encaissés pendant la détention. Et la valeur finale est le prix de revente ou la valeur du placement au jour du calcul, diminuée des frais de sortie.

ROI ou rendement annuel : quelle différence ?

Le ROI mesure un gain sur toute la durée de détention, quelle qu'elle soit. Un taux de rendement, lui, s'exprime par an. Deux placements ne se comparent donc pas sur leur ROI s'ils n'ont pas été détenus aussi longtemps : il faut d'abord ramener chaque ROI à un rendement annuel moyen.

Le calcul inverse celui des intérêts composés : rendement annuel = (1 + ROI)^(1/n) − 1, où n est le nombre d'années de détention. Diviser simplement le ROI par le nombre d'années surestime le rendement annuel, parce que chaque année de gain s'applique à un capital déjà augmenté. Le mécanisme est détaillé dans le guide du placement à intérêt composé.

La durée compte aussi pour juger une performance. L'AMF invite, pour un placement en actions, à prendre avec précaution une belle performance constatée sur un an et à attacher plus d'importance à la performance réalisée sur une durée plus longue, d'au moins 5 ans, voire 10 ans [Autorité des marchés financiers (AMF), 4].

Quel ROI pour un investissement immobilier locatif ?

En immobilier, on parle plutôt de rentabilité locative. La finance pour tous la définit comme le rapport entre le montant annuel des loyers et le prix d'achat du logement, hors frais d'acquisition, et relève qu'elle n'a cessé de baisser sur la dernière décennie [La finance pour tous (IEFP), 10]. Ce rendement brut ne retient ni les frais d'achat, ni les charges, ni les mois sans locataire, ni l'impôt.

Le rendement net retranche ce que le propriétaire paie lui-même : charges non récupérables sur le locataire, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux. Il rapporte le loyer encaissé, et non le loyer espéré, au coût total de l'achat, frais de notaire compris. La finance pour tous rappelle qu'un investissement locatif doit tenir compte des risques d'impayés et de vacance locative [La finance pour tous (IEFP), 10].

Comment l'impôt modifie le rendement locatif

En location vide, les loyers relèvent des revenus fonciers, imposables, et supportent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 6][Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 7]. Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s'applique automatiquement, avec un abattement de 30 %, mais les travaux et charges ne sont alors pas déductibles [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 6].

Le propriétaire peut opter pour le régime réel, option irrévocable pendant 3 ans : le revenu foncier imposable correspond alors aux loyers encaissés, diminués des frais et charges déductibles pour leur montant réel, parmi lesquels les frais d'entretien, les frais de gestion, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 6]. Le régime le plus favorable dépend surtout du niveau réel des charges comparé à l'abattement de 30 % [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 6] ; le montant de l'impôt dépend en outre de la tranche d'imposition du foyer, ce qui rend le rendement net d'impôt propre à chaque propriétaire.

Les autres formes d'investissement immobilier, comme la location meublée ou la pierre-papier, ont leur propre fiscalité ; le guide du placement immobilier les compare.

Frais, impôt, inflation : du ROI brut au ROI réel

Un ROI ou un rendement annoncé est rarement celui que l'épargnant touche. Une fiche pratique de l'INC et de l'AMF invite à estimer le rendement final d'un placement en déduisant du taux annoncé les éventuels frais, d'entrée, de gestion, de garde ou de sortie, et la fiscalité [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Elle relève que les banques et organismes de placement annoncent le plus souvent des rendements bruts [Autorité des marchés financiers (AMF), 1].

La finance pour tous résume les trois freins : les frais de gestion, la fiscalité sur les dividendes et les plus-values, ainsi que l'inflation réduisent le gain effectivement perçu [La finance pour tous (IEFP), 9]. Les deux premiers se déduisent dans la formule du ROI. Le troisième oblige à distinguer le rendement nominal, en euros, du rendement réel, en pouvoir d'achat, car l'inflation réduit le rendement réel d'un placement [Autorité des marchés financiers (AMF), 1].

Chaque mesure du rendement répond à une question différente. Le tableau indique ce que chacune retient et ce qu'elle laisse de côté.

Un ROI élevé est-il un bon investissement ?

Pas nécessairement. Un ROI dit ce qu'un investissement a rapporté, pas le risque pris pour l'obtenir. Or l'AMF le rappelle : aucun rendement élevé n'est garanti, et la perspective d'un rendement élevé va toujours de pair avec un risque élevé [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]. L'AMF propose une référence simple : pour un épargnant français, le taux du Livret A, et un placement qui rapporte plus que ce taux présente très probablement un risque [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]. Selon Service Public, ce taux est de 1,7 %, fixé pour la période allant jusqu'au 31 janvier 2027 [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 5], et les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 5] : la comparaison se fait donc avec un rendement net d'impôt.

Un ROI passé ne garantit pas non plus le suivant : l'AMF rappelle qu'il ne faut pas s'appuyer sur les performances passées d'un placement pour estimer son rendement futur [Autorité des marchés financiers (AMF), 4]. L'immobilier n'échappe pas à la règle, puisque La finance pour tous rappelle que l'investissement immobilier n'est pas un placement sans risques [La finance pour tous (IEFP), 10].

Comparer des placements avec le simulateur PREVEST

Comparer plusieurs placements sur les mêmes hypothèses passe par cinq réglages : le capital de départ, le nombre d'années, l'éventuel versement de chaque mois, puis le réinvestissement des dividendes et la prise en compte de la fiscalité [PREVEST, 11]. Jusqu'à cinq placements peuvent être mis côte à côte ; le sélecteur de familles propose l'assurance vie, les SCPI, les ETF et les livrets [PREVEST, 11]. Le simulateur leur applique les mêmes hypothèses de départ et produit une projection indicative, qui ne garantit aucun rendement.