Investissement Denormandie : conditions, travaux, taux et risques

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Selon la brochure fiscale de l'impôt sur le revenu, la réduction concerne les contribuables domiciliés en France qui investissent dans un logement locatif intermédiaire rénové [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Cette brochure et Service Public la disent ouverte jusqu'au 31 décembre 2027 [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][Service Public (DILA), 3]. La version en vigueur du BOFiP mentionne encore le 31 décembre 2026 [BOFiP-Impôts (DGFiP), 4] : les deux sources divergent donc pour un achat réalisé en 2027.

Quatre opérations ouvrent droit à la réduction : acheter un logement pour y faire des travaux d'amélioration, acheter un logement déjà amélioré, acheter un local que l'on transforme en logement, ou acheter un logement issu d'une telle transformation [BOFiP-Impôts (DGFiP), 5].

Quels logements et quelles communes sont éligibles ?

Le logement doit se trouver dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ou dans une commune qui a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire, dite ORT [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Les premières sont listées en annexe d'un arrêté du 26 mars 2019 [BOFiP-Impôts (DGFiP), 5].

Pour une commune en ORT, l'éligibilité court de la signature de la convention jusqu'à son terme, de date à date [BOFiP-Impôts (DGFiP), 5]. Le dispositif s'étend aussi aux copropriétés en grave difficulté placées sous administration provisoire et à celles incluses dans une opération de requalification des copropriétés dégradées [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Service Public met à disposition un simulateur pour vérifier si une ville est concernée [Service Public (DILA), 3].

Quels travaux faut-il réaliser ?

Les travaux d'amélioration ou de transformation doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25 % du coût total de l'opération [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Ce coût total additionne le prix d'achat, les frais d'acquisition et le montant de ces travaux [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Sont visés la création de surfaces habitables ou annexes, la modernisation, l'assainissement, l'aménagement et les économies d'énergie ; les équipements d'agrément et les travaux de simple décoration ne comptent pas [BOFiP-Impôts (DGFiP), 5]. En métropole, le logement rénové doit en outre consommer moins de 331 kWh/m²/an d'énergie primaire, et soit réduire sa consommation d'au moins 30 % (20 % dans un immeuble collectif), soit remplir des exigences de performance pour deux des cinq catégories de travaux : toiture, murs, fenêtres, chauffage, eau chaude [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Les travaux d'amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achat [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Entre l'acte et le début du chantier, le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur [BOFiP-Impôts (DGFiP), 5].

Comment la réduction d'impôt est-elle calculée ?

La base est le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable [impots.gouv.fr (DGFiP), 1] et de 300 000 € par an et par contribuable, logements et parts de SCPI, Pinel et Denormandie confondus [BOFiP-Impôts (DGFiP), 6]. Deux logements au plus peuvent en bénéficier au titre d'une même année [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Source : [BOFiP-Impôts (DGFiP), 6][Service Public (DILA), 3] (BOFiP et Service Public)

Outre-mer, les taux initiaux sont de 23 % et de 29 % [BOFiP-Impôts (DGFiP), 6]. La réduction est répartie par sixièmes ou par neuvièmes, la première fraction s'imputant sur l'impôt de l'année du fait générateur, c'est-à-dire l'achèvement des travaux pour un logement acheté en vue de les réaliser [BOFiP-Impôts (DGFiP), 6]. La fraction qui dépasse l'impôt d'une année n'est ni reportée ni remboursée [BOFiP-Impôts (DGFiP), 6].

Quelles conditions de location respecter ?

L'engagement de location, les conditions de mise en location et les plafonds de loyer et de ressources sont ceux du Pinel [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Le bailleur s'engage à louer six ou neuf ans, à son choix [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. À l'issue, l'engagement peut être prorogé par périodes de trois ans, deux fois après six ans, une fois après neuf ans, si le logement reste loué dans les conditions exigées [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Le logement est loué nu, comme résidence principale du locataire, au plus tard un an après l'achèvement ou l'acquisition [Service Public (DILA), 3]. Il peut l'être à un ascendant ou un descendant qui n'appartient pas au foyer fiscal du bailleur [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 7].

Source : [Service Public (DILA), 3][impots.gouv.fr (DGFiP), 1] (Service Public et brochure fiscale de l'impôt sur le revenu)

Le plafond au mètre carré est multiplié par un coefficient de 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement, arrondi au centième et limité à 1,2, puis par la surface [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Ces plafonds peuvent être abaissés localement [Service Public (DILA), 3]. Les ressources du locataire sont plafonnées elles aussi : pour un bail signé en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 d'une personne seule ne doit pas dépasser 32 530 € en zones B2 et C [Service Public (DILA), 3].

Plafonnement global, cumul et reprise de la réduction

La réduction Denormandie entre dans le plafonnement global des niches fiscales, dans les mêmes conditions que le Pinel [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Ce plafond est de 10 000 € par an ; il est majoré de 8 000 € pour les investissements Pinel et Denormandie réalisés outre-mer [impots.gouv.fr (DGFiP), 2].

Les travaux pris en compte pour la réduction ne peuvent pas, en plus, être déduits des revenus fonciers [BOFiP-Impôts (DGFiP), 6]. Le régime micro-foncier reste possible, mais un même logement ne peut pas bénéficier à la fois du Pinel et du Denormandie [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

La réduction est reprise notamment si l'engagement ou les conditions de location ne sont pas respectés, ou si le logement est vendu avant la fin de l'engagement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][BOFiP-Impôts (DGFiP), 6]. Il faut joindre à la déclaration une note récapitulant les travaux et leur montant, et conserver les factures et les justificatifs de performance énergétique [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Quels sont les risques d'un investissement Denormandie ?

Le premier tient au prix. L'ANIL rappelle que la rentabilité d'un investissement locatif dépend avant tout du prix d'achat et du loyer, et met en garde contre l'achat d'un logement surévalué au motif d'une réduction d'impôt [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 8]. Le loyer reste en outre plafonné pendant toute la durée de l'engagement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][Service Public (DILA), 3].

Le deuxième est le chantier lui-même : des travaux qui n'atteignent pas 25 % du coût total ou qui finissent après le délai ferment le droit à la réduction [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Le troisième est financier : l'ANIL invite à vérifier que ses autres revenus couvrent les échéances du crédit, car un logement vide ne dispense ni du remboursement ni des charges [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 8].

En copropriété ancienne, l'ANIL range aussi parmi les vérifications le règlement, l'état de l'immeuble, les charges et les travaux à venir [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 8]. Enfin, revendre avant le terme de l'engagement entraîne en principe la reprise de la réduction [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][BOFiP-Impôts (DGFiP), 6].

Comparer avec les autres placements immobiliers

Le Denormandie reste un achat immobilier, avec un horizon long et un capital immobilisé. La location nue hors dispositif et sa fiscalité sont présentées dans le guide du placement immobilier, la location meublée dans celui de l'investissement LMNP. Pour investir dans l'immobilier sans gérer de chantier, le guide pour investir en SCPI décrit le fonctionnement des parts de SCPI, et celui du meilleur placement met en regard le rendement, le risque et l'horizon des placements courants.

Le simulateur PREVEST ne traite pas la réduction Denormandie : il compare au plus cinq placements choisis parmi l'assurance vie, les SCPI, les ETF et les livrets [PREVEST, 9].