Placement immobilier : location vide, meublée ou pierre-papier ?
La réponse courte
Placer son argent dans l'immobilier passe par l'achat d'un logement à louer, vide ou meublé, ou par la pierre-papier : SCPI, OPCI, sociétés civiles en unités de compte. Les loyers d'une location vide sont des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour une SCPI, le capital n'est pas garanti et l'AMF situe l'horizon entre 10 et 20 ans au moins.
À retenir
- Placer son argent dans l'immobilier passe soit par l'achat d'un logement à louer, soit par la pierre-papier : parts ou actions de SCPI, d'OPCI, de SIIC, ou sociétés civiles logées dans une assurance vie.[Autorité des marchés financiers (AMF), 1]
- Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers : jusqu'à 15 000 € par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %, sauf option pour le réel, irrévocable 3 ans.[Service-public.gouv.fr (DILA), 3]
- Les revenus fonciers et les plus-values immobilières supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu, de 19 % pour la plus-value.[Service-public.gouv.fr (DILA), 4][Service-public.gouv.fr (DILA), 5]
- Pour une SCPI, l'AMF cite des frais d'entrée de 5 % à 12 %, un capital non garanti, une revente pouvant prendre plusieurs mois et un horizon de 10 à 20 ans au moins.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2]
Ce guide passe en revue les grandes voies du placement immobilier : la location vide, la location meublée et la pierre-papier (SCPI, OPCI, sociétés civiles en unités de compte). Il compare leurs frais, leur fiscalité, leur horizon, leur risque et leur liquidité. Aucun rendement n'est annoncé et aucun produit n'est cité.
Quelles sont les façons de placer son argent dans l'immobilier ?
Deux grandes voies existent. La première consiste à acheter un logement pour le louer, vide ou meublé : le propriétaire perçoit les loyers, supporte les charges et gère le bien, seul ou en déléguant. La seconde est la pierre-papier, un investissement indirect dans l'immobilier locatif par l'achat de parts ou d'actions de sociétés comme les SCPI, les OPCI et les SIIC [Autorité des marchés financiers (AMF), 1], détaillée dans le guide pierre-papier.
La pierre-papier ne forme pas un bloc : à la différence des SCPI, les OPCI et les SIIC sont un investissement à la fois immobilier et financier [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Des sociétés civiles immobilières sont aussi accessibles dans certains contrats d'assurance vie multisupport ou plans d'épargne retraite [Autorité des marchés financiers (AMF), 1] : c'est ce qu'on appelle souvent la « SCI en unités de compte ».
Faites défiler le tableau horizontalement →
| Voie | Mode de détention | Imposition des revenus |
|---|---|---|
| Location vide | logement acheté en direct | revenus fonciers [Service-public.gouv.fr (DILA), 3] |
| Location meublée | logement meublé acheté en direct | bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en LMNP [Service-public.gouv.fr (DILA), 7] |
| SCPI | parts d'une société, gestion déléguée [Autorité des marchés financiers (AMF), 2] | revenu foncier [Autorité des marchés financiers (AMF), 2] |
| OPCI et SIIC | parts ou actions [Autorité des marchés financiers (AMF), 1] | non détaillée ici |
| Société civile en unités de compte | support d'une assurance vie multisupport ou d'un PER [Autorité des marchés financiers (AMF), 1] | en assurance vie : gains du contrat, 17,2 % de prélèvements sociaux en principe [Service-public.gouv.fr (DILA), 8] ; PER non détaillé ici |
Source : [Autorité des marchés financiers (AMF), 1][Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Service-public.gouv.fr (DILA), 3][Service-public.gouv.fr (DILA), 7][Service-public.gouv.fr (DILA), 8]
Louer un logement vide : micro-foncier ou régime réel ?
Par défaut, jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers par an, le micro-foncier s'applique avec un abattement de 30 % [Service-public.gouv.fr (DILA), 3]. Le régime réel, sur option irrévocable pendant 3 ans [Service-public.gouv.fr (DILA), 3], déduit les charges pour leur montant réel [Service-public.gouv.fr (DILA), 3] : il donne une base imposable plus faible quand ces charges dépassent 30 % des loyers.
Définition : Micro-foncier
Régime d'imposition des revenus fonciers qui s'applique automatiquement jusqu'à 15 000 € de loyers annuels : un abattement de 30 % y remplace la déduction des charges réelles [Service-public.gouv.fr (DILA), 3].
Les loyers d'un logement loué vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, avec des règles différentes selon que les revenus fonciers annuels, charges non comprises, dépassent ou non 15 000 € [Service-public.gouv.fr (DILA), 3]. Ils supportent l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, selon la page de Service Public vérifiée le 30 juin 2026 [Service-public.gouv.fr (DILA), 4].
Au micro-foncier, les travaux et charges ne sont pas déductibles [Service-public.gouv.fr (DILA), 3]. Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, le régime réel s'applique [Service-public.gouv.fr (DILA), 3].
Au réel, le revenu imposable est la différence entre les loyers encaissés et les frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié : réparations et entretien, travaux d'amélioration, frais de gestion, assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière. Les travaux de construction, comme un agrandissement, ne sont pas déductibles [Service-public.gouv.fr (DILA), 3].
Exemple : micro-foncier ou réel sur les mêmes loyers
Ici, le réel donne une base imposable plus faible cette année-là parce que les charges dépassent 30 % des loyers ; l'option engage toutefois pendant 3 ans [Service-public.gouv.fr (DILA), 3].
Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, reportable sur 6 années ; le surplus et la part liée aux intérêts s'imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes [Service-public.gouv.fr (DILA), 3].
La limite est portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses ayant fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 [Service-public.gouv.fr (DILA), 3]. La déduction sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année de la déduction [Service-public.gouv.fr (DILA), 3].
Quels frais et quelle fiscalité à l'achat et à la revente ?
À l'achat, les frais de notaire incluent notamment des droits d'enregistrement [Service-public.gouv.fr (DILA), 6]. À la revente, la plus-value d'un logement locatif est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu [Service-public.gouv.fr (DILA), 5] et à 17,2 % de prélèvements sociaux [Service-public.gouv.fr (DILA), 4] après abattement pour durée de détention ; l'exonération pour durée de détention est acquise au-delà de la 22e année pour l'impôt et de la 30e pour les prélèvements sociaux [Service-public.gouv.fr (DILA), 5], et la résidence principale est totalement exonérée [Service-public.gouv.fr (DILA), 5].
Les frais d'acquisition
À l'achat, les frais dits « de notaire » comprennent les émoluments, les honoraires, les débours, ainsi que des droits et taxes [Service-public.gouv.fr (DILA), 6]. Pour en connaître le montant, Service Public invite à demander au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération [Service-public.gouv.fr (DILA), 6].
La plus-value à la revente
Une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute au taux de 19 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable [Service-public.gouv.fr (DILA), 5]. L'abattement pour durée de détention se calcule séparément pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux :
Faites défiler le tableau horizontalement →
| Durée de détention | Abattement par année (impôt sur le revenu) | Abattement par année (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | exonération | exonération |
Source : [Service-public.gouv.fr (DILA), 5]
Louer meublé : un autre régime fiscal
Louer un logement meublé change la catégorie d'imposition : les revenus d'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) [Service-public.gouv.fr (DILA), 7], et non des revenus fonciers. Les régimes, les seuils et les obligations du meublé sont détaillés dans le guide investissement LMNP ; ce guide-ci ne les reprend pas.
La pierre-papier : ce qui change par rapport à la location directe
Par rapport à l'achat d'un logement, la SCPI permet d'être copropriétaire de biens immobiliers avec un budget réduit et de diversifier ses placements ; la gestion est déléguée à un professionnel, moyennant des frais [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Elle verse chaque trimestre un revenu imposé comme revenu foncier, et une mise de fonds de quelques milliers d'euros permet de diversifier son patrimoine sans mobiliser le prix d'un bien locatif [Autorité des marchés financiers (AMF), 2].
En contrepartie, une fiche pratique de l'AMF, qui n'est pas récente, rappelle que le capital n'est pas garanti et que la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d'acquisition, avec un horizon de 10 à 20 ans au moins [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Elle cite aussi des frais d'entrée, des frais de gestion et une commission à la revente, qui peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois [Autorité des marchés financiers (AMF), 2] ; ses fourchettes de frais, reprises dans le tableau ci-dessous, sont indicatives et se vérifient dans la documentation de chaque SCPI.
Les OPCI et les SIIC sont, eux, un investissement à la fois immobilier et financier [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Des sociétés civiles immobilières sont accessibles dans certains contrats d'assurance vie multisupport ou plans d'épargne retraite [Autorité des marchés financiers (AMF), 1] ; dans une assurance vie, les gains supportent en principe 17,2 % de prélèvements sociaux [Service-public.gouv.fr (DILA), 8]. Ces véhicules sont comparés dans le guide pierre-papier, et la SCPI détaillée dans le guide investir en SCPI.
Questions fréquentes
Quel est le placement immobilier le plus rentable ?
Aucun placement immobilier n'est le plus rentable dans l'absolu : le résultat dépend des loyers, des frais, de la fiscalité et du prix de revente. Pour une SCPI, l'AMF rappelle que les revenus peuvent diminuer et cite des frais d'entrée de 5 % à 12 %. En location vide, les loyers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux. PREVEST ne publie pas de classement : on compare après frais et impôts, pour une durée donnée.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Service-public.gouv.fr (DILA), 4]
Est-ce encore intéressant d'investir dans l'immobilier ?
La réponse dépend de l'horizon et de la capacité à immobiliser son argent, pas d'une prévision de marché, que PREVEST ne formule pas. L'AMF situe l'horizon d'une SCPI entre 10 et 20 ans au moins, et l'exonération d'impôt sur le revenu pour durée de détention de la plus-value d'un logement locatif n'est acquise qu'au-delà de la 22e année. L'AMF invite aussi à garder une épargne de précaution.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Service-public.gouv.fr (DILA), 5]
Peut-on placer son argent dans l'immobilier sans risque ?
Non pour la SCPI : selon l'AMF, le capital investi n'est pas garanti, les revenus locatifs peuvent diminuer et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d'acquisition ; la revente peut aussi prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Les placements sans risque sur le capital sont comparés dans le guide du meilleur placement de PREVEST.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2]
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
Jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %, sans déduction des charges. Le régime réel, sur option irrévocable pendant 3 ans, déduit les charges pour leur montant réel et justifié. Arithmétiquement, le réel donne une base imposable plus faible quand ces charges dépassent 30 % des loyers.[Service-public.gouv.fr (DILA), 3]
Comment est imposée la plus-value à la revente d'un logement locatif ?
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % après abattement pour durée de détention, et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. L'abattement est nul jusqu'à 5 ans de détention ; l'exonération pour durée de détention est acquise au-delà de la 22e année pour l'impôt et de la 30e pour les prélèvements sociaux. Une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. La résidence principale est totalement exonérée.[Service-public.gouv.fr (DILA), 5][Service-public.gouv.fr (DILA), 4]
Peut-on investir dans l'immobilier avec une petite somme ?
Oui, par la pierre-papier : selon l'AMF, une mise de fonds de quelques milliers d'euros permet d'acheter des parts de SCPI sans mobiliser le prix d'un bien locatif. Des sociétés civiles immobilières sont aussi accessibles dans certaines assurances vie multisupport. Les frais d'entrée d'une SCPI, de 5 % à 12 % selon l'AMF, réduisent la somme réellement investie.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 1]
Articles connexes
Passer à votre propre calcul
Sources
- 1. Autorité des marchés financiers (AMF) — SCPI, OPCI, SIIC : l'investissement dans l'immobilier (pierre-papier) (Source officielle, publié le 20 novembre 2023, consulté le 22 octobre 2026)
- 2. Autorité des marchés financiers (AMF) — Investir dans une SCPI (fiche AMF) (Source officielle, publié le 1 décembre 2023, consulté le 22 octobre 2026)
- 3. Service-public.gouv.fr (DILA) — Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) (Source officielle, publié le 15 avril 2026, consulté le 22 octobre 2026)
- 4. Service-public.gouv.fr (DILA) — Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine et de placements (Source officielle, publié le 30 juin 2026, consulté le 22 octobre 2026)
- 5. Service-public.gouv.fr (DILA) — Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière (Source officielle, publié le 15 avril 2026, consulté le 22 octobre 2026)
- 6. Service-public.gouv.fr (DILA) — Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? (Source officielle, publié le 5 août 2026, consulté le 22 octobre 2026)
- 7. Service-public.gouv.fr (DILA) — Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée (Source officielle, publié le 15 avril 2026, consulté le 22 octobre 2026)
- 8. Service-public.gouv.fr (DILA) — Impôt sur le revenu - Comment sont imposés les revenus d'un contrat d'assurance-vie ? (Source officielle, publié le 15 avril 2026, consulté le 22 octobre 2026)
- 9. PREVEST — Simulateur PREVEST — fonctionnement du configurateur (Donnée PREVEST, consulté le 22 octobre 2026)
Comment comparer horizon, risque et liquidité ?
Une SCPI s'achète à partir de quelques milliers d'euros [Autorité des marchés financiers (AMF), 2], avec des frais d'entrée de 5 % à 12 % et une revente qui peut prendre plusieurs mois [Autorité des marchés financiers (AMF), 2], sur un horizon de 10 à 20 ans au moins selon l'AMF [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Un logement en direct demande son prix et des frais d'acquisition [Service-public.gouv.fr (DILA), 6], et l'exonération d'impôt sur le revenu pour durée de détention de sa plus-value n'est acquise qu'au-delà de la 22e année de détention [Service-public.gouv.fr (DILA), 5].
Faites défiler le tableau horizontalement →
Source : [Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Service-public.gouv.fr (DILA), 3][Service-public.gouv.fr (DILA), 5][Service-public.gouv.fr (DILA), 6][Service-public.gouv.fr (DILA), 7]
Avant d'investir, l'AMF invite à garder une épargne de précaution et à n'investir que des sommes dont on n'aura pas besoin avant des années [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Pour situer l'immobilier face aux livrets, à l'assurance vie ou aux actions, voir le guide du meilleur placement. Le simulateur PREVEST permet de comparer jusqu'à cinq placements ; son sélecteur de familles propose l'assurance vie, les SCPI, les ETF et les livrets [PREVEST, 9].