Investissement pierre-papier : SCPI, OPCI et SCI comparés

Par Nicolas ANDREPublié le 15 octobre 2026Catégorie SCPI & Immobilierscpi opci pierre-papier immobilier

La réponse courte

La pierre-papier désigne l'investissement immobilier indirect, par parts ou actions de sociétés et de fonds : SCPI, OPCI, SIIC et, dans l'assurance vie, sociétés civiles. Ces véhicules diffèrent par leur composition, leur liquidité, leurs frais et leur fiscalité ; pour la SCPI et l'OPCI, ni le capital ni le rendement ne sont garantis.

À retenir

La pierre-papier désigne l'investissement immobilier indirect, par achat de parts ou d'actions de sociétés comme les SCPI, les OPCI et les SIIC, des véhicules de nature différente.[Autorité des marchés financiers (AMF), 1]
Un OPCI comprend 60 % minimum d'actifs immobiliers et 5 % minimum de liquidités ; l'AMF le dit plus liquide qu'une SCPI, qu'elle qualifie de placement peu liquide.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 5]
Pour une SCPI, l'AMF cite des frais d'entrée de 5 % à 12 % du prix de la part et des frais de gestion de 8 % à 10 % des revenus de la SCPI.[Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 7]
Une SCPI détenue en direct distribue des revenus fonciers, soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux pour un résident fiscal français, hors impôt sur le revenu ; en assurance vie, les gains sont imposés au rachat.[Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Service-public.gouv.fr (DILA), 8][Service-public.gouv.fr (DILA), 9]
Ni le capital ni le rendement ne sont garantis en SCPI ou en OPCI, et l'AMF indique un horizon d'au moins 10 ans, dans le cadre d'une diversification de l'épargne.[Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 4]

La pierre-papier est une manière d'investir dans l'immobilier sans acheter de bien en direct, mais elle recouvre des véhicules très différents. Ce guide les distingue : SCPI, OPCI, SIIC et sociétés civiles immobilières proposées en unités de compte d'un contrat. Il compare leur liquidité, leurs frais, leur fiscalité et leurs risques. Le détail de la SCPI (fonctionnement, indicateurs à lire, modes de détention) est dans le guide investir en SCPI : ici, elle sert de point de comparaison. Aucun rendement de produit n'est annoncé et aucun produit n'est classé.

Qu'appelle-t-on pierre-papier ?

La pierre-papier désigne l'investissement indirect dans l'immobilier locatif : on achète des parts ou des actions de sociétés comme les SCPI, les OPCI et les SIIC, et non un bien en direct [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Ce n'est donc pas un produit unique mais une famille de véhicules, qui n'ont ni la même composition ni les mêmes règles.

Définition : Pierre-papier

Investissement indirect dans l'immobilier locatif, par l'achat de parts ou d'actions de sociétés ou de fonds (SCPI, OPCI, SIIC) plutôt que d'un bien immobilier en direct.

Les OPCI et les SIIC se distinguent des SCPI : l'AMF les décrit comme un investissement à la fois immobilier et financier [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. S'ajoutent, dans l'assurance vie et les plans d'épargne retraite, des sociétés civiles immobilières que certains professionnels proposent au grand public [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]. L'expression « SCI en unités de compte » renvoie à ce dernier cas.

SCPI, OPCI, SCI et SIIC : quatre véhicules, quatre logiques

La SCPI détient un patrimoine immobilier locatif, l'OPCI y ajoute des actifs financiers et des liquidités, et la société civile en unités de compte est un support logé dans un contrat d'assurance [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 3].

La SCPI : un patrimoine locatif détenu en parts

Une SCPI est une société non cotée dont l'objet exclusif est d'investir l'épargne collectée dans un patrimoine immobilier dédié à la location [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]. Les parts s'achètent auprès de sociétés de gestion ou de distributeurs [Autorité des marchés financiers (AMF), 5], et l'AMF agrée aussi bien les sociétés de gestion que la mise sur le marché des SCPI [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]. Elle précise que les SCPI investissent au moins 90 % de l'épargne collectée dans l'immobilier [Autorité des marchés financiers (AMF), 4].

Pour le fonctionnement détaillé, les indicateurs de rendement à lire et les modes de détention, voir le guide investir en SCPI. Pour la détention via un contrat, voir le guide SCPI et assurance vie.

L'OPCI : immobilier, actifs financiers et liquidités

Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse, créé et géré par une société de gestion ; il prend la forme d'un fonds de placement immobilier (FPI) ou d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Il comprend 60 % minimum d'actifs immobiliers et 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi en actifs financiers, comme des actions ou des obligations [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Sa mise sur le marché est soumise à l'agrément de l'AMF, comme pour les SCPI [Autorité des marchés financiers (AMF), 2].

La SCI en unités de compte : une société civile logée dans un contrat

Une société civile peut détenir directement des immeubles, mais aussi des parts de SCPI, d'OPCI ou d'autres sociétés civiles [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]. Dans un contrat d'assurance vie multisupport ou un plan d'épargne retraite, l'investisseur détient un placement financier et ne devient pas associé de la société civile [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]. Contrairement aux SCPI et aux OPCI, ces sociétés ne sont pas agréées par l'AMF [Autorité des marchés financiers (AMF), 3].

Les SIIC : l'immobilier coté

Les SIIC sont cotées en bourse, contrairement aux SCPI et aux OPCI. Leur valeur, liée au marché boursier, peut varier fortement à la hausse comme à la baisse [Autorité des marchés financiers (AMF), 2].

Véhicule	Composition	Agrément de l'AMF	Détention
SCPI	au moins 90 % en immobilier [Autorité des marchés financiers (AMF), 4]	agrément de mise sur le marché [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]	parts achetées auprès de sociétés de gestion ou de distributeurs [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]
OPCI	60 % minimum d'immobilier, 5 % minimum de liquidités [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]	agrément de l'AMF [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]	généralement dans un contrat d'assurance vie en unités de compte [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]
Société civile en unités de compte	immeubles, parts de SCPI, d'OPCI ou d'autres sociétés civiles [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]	non agréée [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]	contrat d'assurance vie multisupport ou plan d'épargne retraite, sans devenir associé [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]

Source : [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 4][Autorité des marchés financiers (AMF), 3]

Quelle liquidité pour chacun ?

Selon l'AMF, l'OPCI est plus liquide qu'une SCPI, qu'elle qualifie de placement peu liquide [Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 5]. La SIIC, cotée en bourse, relève d'une autre logique [Autorité des marchés financiers (AMF), 2].

Pour la SCPI, tout dépend de la famille. Une SCPI à capital variable accepte de nouveaux investisseurs à tout moment, alors qu'une SCPI à capital fixe suppose d'attendre la création de nouvelles parts [Autorité des marchés financiers (AMF), 5] ; à la sortie d'une SCPI à capital variable, le retrait dépend de l'existence d'un investisseur qui souscrit à sa place [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]. La SCPI n'étant pas cotée, sa liquidité est moindre que celle des actifs financiers [Autorité des marchés financiers (AMF), 5], et l'AMF évoque des délais de sortie pouvant aller de plusieurs semaines à plusieurs mois [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]. Le détail de la sortie est dans le guide investir en SCPI.

Selon l'AMF, les OPCI sont tenus de racheter les parts que l'on souhaite vendre [Autorité des marchés financiers (AMF), 2], et ils conservent au moins 5 % de liquidités pour rembourser plus rapidement les détenteurs qui veulent vendre [Autorité des marchés financiers (AMF), 4].

Pour une société civile en unités de compte, le contrat d'assurance obéit à des règles de protection des assurés, notamment sur la liquidité, mais son sous-jacent n'est pas régulé [Autorité des marchés financiers (AMF), 3]. L'AMF demande de n'y placer que des sommes dont on est certain de ne pas avoir besoin avant plusieurs années [Autorité des marchés financiers (AMF), 3].

Frais et fiscalité : ce qui diffère

Les frais et la fiscalité varient selon le véhicule et selon le mode de détention : en direct pour la SCPI, généralement dans un contrat d'assurance vie en unités de compte pour l'OPCI, et dans un contrat d'assurance vie multisupport ou un plan d'épargne retraite pour la société civile proposée par certains professionnels [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 3].

Les frais selon le véhicule

En SCPI, l'AMF cite des frais d'entrée de 5 % à 12 % du prix de la part, intégrés au prix de souscription [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 7], et des frais de gestion de 8 % à 10 % des revenus de la SCPI [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 7]. Ces fourchettes sont indicatives : les frais réels figurent dans le document d'informations clés de chaque SCPI.

Des frais de cession s'y ajoutent : l'AMF mentionne, sur une page qui n'est pas récente, des droits d'enregistrement de 5 % du prix d'exécution sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe [Autorité des marchés financiers (AMF), 5], à vérifier dans les textes fiscaux en vigueur. L'AMF précise que les frais d'achat et de détention d'une SCPI sont plus élevés que ceux d'un fonds investi en titres financiers [Autorité des marchés financiers (AMF), 5].

Pour l'OPCI, l'AMF liste des frais d'achat, de vente, de fonctionnement et de gestion, d'exploitation immobilière, de transaction, et d'éventuelles commissions de surperformance [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. Dans les pages de l'AMF consultées pour cet article, ces frais ne sont pas chiffrés, et elle invite à lire attentivement le document d'informations clés (DIC) de l'OPCI [Autorité des marchés financiers (AMF), 2].

Dans un contrat d'assurance vie, l'assureur peut facturer des frais lors de la souscription et durant la vie du contrat, déduits de la valeur des fonds investis [Service-public.gouv.fr (DILA), 10]. Il s'agit notamment de frais d'entrée, prélevés à chaque versement, et de frais de gestion, prélevés pendant toute la durée du contrat [Service-public.gouv.fr (DILA), 10]. Pour une société civile, l'AMF invite à se renseigner sur les frais du placement [Autorité des marchés financiers (AMF), 3].

La fiscalité selon le mode de détention

Une SCPI détenue en direct distribue des revenus fonciers : le porteur de parts est imposé sur la base des revenus perçus par la SCPI, proportionnellement à sa quote-part [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]. Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, pour un résident fiscal français, en plus de l'impôt sur le revenu dont le taux n'est pas détaillé ici ; ce chiffre vaut pour des loyers de source française, et le guide investir en SCPI traite le cas des loyers étrangers [Service-public.gouv.fr (DILA), 8].

Quand le véhicule est logé dans un contrat d'assurance vie, les gains du contrat sont imposés si l'on effectue un rachat, total ou partiel, selon la durée de détention et la date de versement des primes [Service-public.gouv.fr (DILA), 9]. Ils supportent aussi des prélèvements sociaux de 17,2 % en principe [Service-public.gouv.fr (DILA), 9]. Cet article ne détaille ni la fiscalité propre au support ni celle d'un plan d'épargne retraite ; pour la SCPI logée dans un contrat, voir le guide SCPI et assurance vie.

Mode de détention	Revenus ou gains imposés	Prélèvements sociaux (hors impôt sur le revenu)
SCPI détenue en direct	revenus fonciers, sur la quote-part des revenus perçus par la SCPI [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]	17,2 % [Service-public.gouv.fr (DILA), 8]
Support en unités de compte d'un contrat d'assurance vie	gains du contrat, imposés lors d'un rachat [Service-public.gouv.fr (DILA), 9]	17,2 % en principe [Service-public.gouv.fr (DILA), 9]

Source : [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Service-public.gouv.fr (DILA), 8][Service-public.gouv.fr (DILA), 9]

Quels risques communs, quels risques propres ?

Pour la SCPI et l'OPCI, l'AMF indique que le capital placé n'est pas garanti et qu'il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier [Autorité des marchés financiers (AMF), 4].

Les risques communs

Un capital non garanti. La valeur dépend du marché de l'immobilier et peut baisser [Autorité des marchés financiers (AMF), 4]. Pour une société civile, le capital n'est pas garanti non plus [Autorité des marchés financiers (AMF), 3].
Des revenus variables. Les loyers perçus peuvent baisser et la valeur de la part à la revente peut diminuer [Autorité des marchés financiers (AMF), 4]. Certaines SCPI visent des revenus trimestriels sans les garantir [Autorité des marchés financiers (AMF), 6].
Un horizon long. Selon l'AMF, une SCPI ou un OPCI suppose un horizon d'au moins 10 ans [Autorité des marchés financiers (AMF), 4], et l'AMF situe cet horizon entre 10 et 20 ans pour la SCPI [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 7].
Une exposition à diversifier. L'AMF invite à garder une épargne de précaution et à ne pas investir tout son argent dans l'immobilier [Autorité des marchés financiers (AMF), 5].

Les risques propres à chaque véhicule

Véhicule	Risque propre décrit par l'AMF
SCPI	placement peu liquide, avec des délais de sortie de plusieurs semaines à plusieurs mois [Autorité des marchés financiers (AMF), 5] ; frais plus élevés que ceux d'un fonds en titres financiers [Autorité des marchés financiers (AMF), 5]
OPCI	exposition au marché immobilier et au marché financier, et à l'endettement si l'OPCI emprunte [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]
Société civile en unités de compte	sous-jacent non régulé, statuts très différents d'une société à l'autre, sans contraintes minimales de diversification [Autorité des marchés financiers (AMF), 3] ; valeur des unités de compte non garantie [Service-public.gouv.fr (DILA), 10]
SIIC	valeur liée au marché boursier, avec de fortes variations possibles [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]

Source : [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 3][Service-public.gouv.fr (DILA), 10]

Comment comparer ces véhicules sans promesse de rendement ?

On les compare sur des critères vérifiables dans leurs documents, pas sur un rendement affiché. Cinq vérifications reviennent :

Le besoin et le profil de risque. L'AMF demande de s'assurer que l'investissement correspond au besoin d'épargne et au profil de risque [Autorité des marchés financiers (AMF), 4].
Le document d'informations clés. L'AMF invite à lire au minimum le DIC d'une SCPI [Autorité des marchés financiers (AMF), 5] et attentivement celui d'un OPCI [Autorité des marchés financiers (AMF), 2].
Les frais. Frais d'entrée, frais courants et frais de sortie du véhicule, et ceux du contrat s'il y est logé [Service-public.gouv.fr (DILA), 10]. Pour le contrat, voir le guide des frais d'une assurance vie.
Le mode de détention. En direct ou dans un contrat, la fiscalité change [Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Service-public.gouv.fr (DILA), 9].
Simuler un montant et une durée. Le configurateur PREVEST sert à simuler un montant et une durée.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un fonds d'investissement immobilier ?

Un fonds d'investissement immobilier réunit l'épargne de nombreux investisseurs pour la placer dans l'immobilier locatif. L'AMF décrit l'OPCI comme un placement collectif non coté en bourse, créé et géré par une société de gestion, sous forme de fonds de placement immobilier (FPI) ou de SPPICAV. La SCPI fait aussi partie de la famille des fonds ou organismes de placements collectifs, selon l'AMF.[Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 2]

Quelle différence entre une SCPI et un OPCI ?

Selon l'AMF, la SCPI investit au moins 90 % de l'épargne collectée dans l'immobilier, contre au moins 60 % pour l'OPCI, qui peut investir davantage en actions ou en obligations et conserve au moins 5 % de liquidités. L'OPCI est décrit comme plus liquide qu'une SCPI, mais il expose aussi aux risques du marché financier et, s'il emprunte, à ceux de l'endettement.[Autorité des marchés financiers (AMF), 4][Autorité des marchés financiers (AMF), 2]

Est-il rentable d'investir une somme importante en SCPI ?

La rentabilité dépend du véhicule, des frais, de la durée de détention et de la valeur de revente. Selon l'AMF, ni le rendement ni le capital d'une SCPI ne sont garantis, les revenus locatifs peuvent diminuer et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d'acquisition. Les frais d'entrée, de 5 % à 12 % du prix de la part selon l'AMF, sont intégrés au prix de souscription, et l'horizon est, selon l'AMF, de 10 à 20 ans. L'AMF invite aussi à ne pas investir tout son argent dans l'immobilier. PREVEST n'annonce aucun rendement.[Autorité des marchés financiers (AMF), 5][Autorité des marchés financiers (AMF), 7]

Est-il judicieux d'investir en pierre-papier aujourd'hui ?

La réponse dépend de l'objectif, de l'horizon et de la capacité à immobiliser son épargne. L'AMF demande de s'assurer que l'investissement correspond au besoin d'épargne et au profil de risque, avec un horizon d'au moins 10 ans pour une SCPI ou un OPCI, dans le cadre d'une diversification, et rappelle que les rendements passés ne présument pas des rendements futurs. PREVEST ne formule aucune prévision.[Autorité des marchés financiers (AMF), 4]

Peut-on détenir un OPCI ou une société civile dans une assurance vie ?

Oui. L'AMF indique que les OPCI sont généralement souscrits dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie investi en unités de compte, et que certains professionnels proposent des sociétés civiles immobilières dans l'assurance-vie multi-support ou les plans d'épargne retraite. L'investisseur ne devient alors pas associé de la société civile. Dans un contrat d'assurance vie, ce sont les gains du contrat qui sont imposés lors d'un rachat ; cet article ne détaille ni la fiscalité propre au support ni celle d'un plan d'épargne retraite.[Autorité des marchés financiers (AMF), 2][Autorité des marchés financiers (AMF), 3][Service-public.gouv.fr (DILA), 9]

La pierre-papier est-elle un placement garanti ?

Non. Selon l'AMF, le capital placé en SCPI ou en OPCI n'est pas garanti : il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier, les loyers perçus peuvent baisser et la valeur de la part à la revente peut diminuer. Les SIIC, cotées en bourse, peuvent aussi subir de fortes variations de valeur.[Autorité des marchés financiers (AMF), 4][Autorité des marchés financiers (AMF), 2]

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Sources

1. Autorité des marchés financiers (AMF) — SCPI, OPCI, SIIC : l'investissement dans l'immobilier (pierre-papier) (Source officielle, publié le 20 novembre 2023, consulté le 15 octobre 2026)
2. Autorité des marchés financiers (AMF) — OPCI, SIIC : les autres produits de la pierre-papier (Source officielle, publié le 12 juin 2017, consulté le 15 octobre 2026)
3. Autorité des marchés financiers (AMF) — Placements collectifs : investir dans une société civile détenant de l'immobilier (Source officielle, publié le 20 novembre 2023, consulté le 15 octobre 2026)
4. Autorité des marchés financiers (AMF) — SCPI/OPCI : un placement non garanti soumis aux fluctuations du marché immobilier (Source officielle, publié le 19 mai 2017, consulté le 15 octobre 2026)
5. Autorité des marchés financiers (AMF) — SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier (Source officielle, publié le 12 juin 2017, consulté le 15 octobre 2026)
6. Autorité des marchés financiers (AMF) — Investir en SCPI : est-ce pour vous ? (Source officielle, publié le 20 janvier 2015, consulté le 15 octobre 2026)
7. Autorité des marchés financiers (AMF) — Investir dans une SCPI (fiche pratique) (Source officielle, consulté le 15 octobre 2026)
8. Service-public.gouv.fr (DILA) — Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine et de placements (Source officielle, publié le 30 juin 2026, consulté le 15 octobre 2026)
9. Service-public.gouv.fr (DILA) — Impôt sur le revenu - Comment sont imposés les revenus d'un contrat d'assurance-vie ? (Source officielle, publié le 15 avril 2026, consulté le 15 octobre 2026)
10. Service-public.gouv.fr (DILA) — Contrat d'assurance-vie : fonctionnement (Source officielle, publié le 25 septembre 2026, consulté le 15 octobre 2026)