SCPI à crédit : effet de levier, intérêts déductibles et risques

Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?

Oui. Dans sa fiche consacrée aux SCPI, l'AMF indique qu'il est possible de financer l'achat de parts par un prêt [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Certaines notes d'information le prévoient expressément : celle d'Iroko Zen, par exemple, mentionne qu'une souscription peut être financée à crédit, la souscription étant alors libérée lorsque les fonds sont effectivement versés sur le compte de la SCPI [Iroko (société de gestion), 9].

Ce financement ne change rien à la nature du placement. Une SCPI reste un placement collectif dont les gestionnaires distribuent chaque trimestre un revenu taxé dans la catégorie des revenus fonciers [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Ce qui change, c'est que ce revenu sert désormais à payer une échéance fixe, alors qu'il peut lui-même varier.

Le fonctionnement général des SCPI, leurs familles et leur fiscalité de base sont présentés dans notre guide pour investir en SCPI ; la place de la pierre-papier parmi les placements immobiliers est décrite dans l'article sur la pierre-papier.

L'effet de levier : ce que le crédit change au rendement et au risque

L'effet de levier consiste à acheter davantage de parts que l'épargne disponible ne le permettrait, en comptant sur les revenus distribués pour couvrir une partie des échéances. Il agit dans les deux sens.

Quand les revenus distribués couvrent une large part de l'échéance, l'emprunteur se constitue un patrimoine en parts avec un effort mensuel limité. Quand ils baissent, l'échéance, elle, ne baisse pas. L'AMF rappelle que les revenus locatifs peuvent diminuer, par exemple au départ de locataires ou lors d'une relocation moins favorable, et qu'une revente peut rapporter moins que le prix payé [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Avec un crédit, la baisse de revenu se traduit directement en hausse de l'effort d'épargne.

Les frais pèsent aussi sur le calcul. Selon l'AMF, acquérir des parts coûte entre 5 et 12 % à l'entrée, puis, chaque année, 8 à 10 % des revenus prélevés pour la gestion, sans compter une commission à la revente [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Le guide de l'AMF précise que la commission de souscription est incluse dans le prix payé pour les parts et qu'elle rémunère la société de gestion [Autorité des marchés financiers (AMF), 2] : la somme empruntée finance donc aussi ces frais, et pas seulement de l'immobilier.

L'exemple montre la mécanique, pas un résultat attendu : le taux effectivement obtenu dépend du prêteur et du dossier, et les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Pour comparer des rendements de SCPI hors crédit, l'article consacré au simulateur de rendement SCPI détaille la méthode.

Intérêts d'emprunt et revenus fonciers : ce qui est déductible

Au régime réel, les intérêts d'un prêt personnel souscrit pour acheter des parts se déduisent en principe des revenus fonciers que ces parts procurent. Le BOFiP l'admet pour les membres de sociétés immobilières non passibles de l'impôt sur les sociétés dont la société donne en location les locaux représentés par leurs parts : ils peuvent déduire les intérêts des prêts contractés personnellement pour acquérir leurs droits sociaux [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 3]. Les frais accessoires à l'emprunt, comme les frais de dossier, suivent le même régime que les intérêts [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 4].

En pratique, la brochure de la DGFiP sur les revenus fonciers prévoit que la personne qui ne perçoit pas d'autres revenus fonciers que ceux de ses parts peut les porter directement ligne 4BA de la déclaration 2042, en joignant les coordonnées des sociétés, le revenu de chacune et, s'il y a lieu, le montant des intérêts payés sur ses prêts personnels [impots.gouv.fr (DGFiP), 6].

Le micro-foncier ne permet pas cette déduction. Son abattement de 30 % est réputé couvrir l'ensemble des charges de la propriété [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 5] : les intérêts n'y sont pas retranchés à part. Ce régime est d'ailleurs fermé aux parts de sociétés lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 5]. À l'inverse, une personne qui loue aussi un logement vide en direct peut relever du micro-foncier si le revenu brut foncier total de son foyer, quote-part de revenu brut des sociétés comprise, n'excède pas 15 000 € [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 5] ; les intérêts n'y sont alors pas déduits [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 5].

Source : [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 3][Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 5][Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 4]

Quand les intérêts dépassent les revenus des parts, ce résultat négatif s'impute d'abord sur les autres revenus fonciers de l'année [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 4]. S'il reste un déficit foncier, le BOFiP précise que la part qui résulte des intérêts d'emprunt ne s'impute pas sur le revenu global et se reporte exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 4].

Les risques propres à la SCPI à crédit : revenus en baisse, revente difficile, perte en capital

Le crédit ajoute un engagement fixe à un placement que l'AMF qualifie de risqué, capital compris [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Trois situations méritent d'être envisagées avant de signer.

La première est une baisse des revenus distribués. Les revenus locatifs peuvent diminuer [Autorité des marchés financiers (AMF), 1] ; l'échéance reste la même, et l'écart se reporte sur l'épargne de l'emprunteur. La note d'information d'Iroko Zen, citée ici comme exemple et non comme règle générale, avertit pour cette SCPI que le souscripteur ne doit pas compter sur les seuls revenus de la SCPI, aléatoires, pour faire face à ses remboursements [Iroko (société de gestion), 9].

La deuxième est un besoin de revendre. Selon l'AMF, céder des parts prend du temps : l'attente peut durer plusieurs semaines, voire plusieurs mois [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Un emprunteur qui doit rembourser par anticipation ou faire face à une dépense imprévue ne peut donc pas compter sur une sortie rapide.

La troisième est une revente à perte. Revendre peut rapporter moins que le prix d'achat [Autorité des marchés financiers (AMF), 1], et les frais d'entrée réduisent dès le départ la part de la somme investie en immobilier [Autorité des marchés financiers (AMF), 2]. La même note d'information indique que, si les parts sont cédées sous le prix de souscription ou d'acquisition, l'associé devra compenser l'écart éventuel entre le capital restant dû et le produit de la cession [Iroko (société de gestion), 9].

Assurance emprunteur, durée du prêt et délai de jouissance

L'assurance emprunteur dépend du type de prêt accordé, et les sources officielles consultées ne disent pas si un prêt destiné à des parts de SCPI relève du crédit immobilier ou du crédit à la consommation : la question se pose au prêteur. Pour un crédit immobilier, Service Public indique que le prêteur peut imposer une assurance emprunteur, tout en laissant le choix d'un autre assureur, et que la garantie perte d'emploi reste facultative [Service-public.gouv.fr (DILA), 7]. Pour un crédit à la consommation, l'assurance n'est pas obligatoire, mais le prêteur peut l'exiger avant d'accorder le crédit [Service-public.gouv.fr (DILA), 8]. Son coût s'ajoute à la mensualité et donc à l'effort d'épargne.

La durée du prêt fixe le montant de chaque échéance et le total des intérêts payés. Elle se confronte à l'horizon du placement : selon l'AMF, un placement en SCPI se conçoit sur une durée de 10 à 20 ans, au minimum [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Un prêt court alourdit chaque échéance ; un prêt long augmente le coût total des intérêts et peut dépasser la durée de détention envisagée.

Reste le délai de jouissance, c'est-à-dire la période entre la souscription et la date à partir de laquelle les parts donnent droit aux revenus. Sa durée se lit dans la documentation de la SCPI choisie. La note d'information d'Iroko Zen, à titre d'illustration, fait entrer les parts en jouissance le 1er jour du 4e mois après l'enregistrement de la souscription, pour tenir compte des délais d'investissement des capitaux collectés [Iroko (société de gestion), 9]. Si les échéances commencent dès le versement des fonds, les premières sont payées sans aucun revenu en face.

Ce qu'il faut vérifier avant d'emprunter pour des parts de SCPI

Avant de signer, quelques vérifications aident à mesurer l'engagement, sans remplacer un examen de sa situation personnelle.

• La réserve de sécurité. Pour l'AMF, mieux vaut disposer d'une épargne disponible en cas de coup dur et ne placer que de l'argent inutile pendant plusieurs années [Autorité des marchés financiers (AMF), 1]. Avec un crédit, cette réserve doit aussi pouvoir couvrir plusieurs mois d'effort d'épargne accru.
• L'effort d'épargne dans un scénario défavorable. Calculer la mensualité, assurance comprise, puis la comparer à des revenus distribués en baisse, et pas seulement aux revenus récents [Autorité des marchés financiers (AMF), 1].
• Le régime fiscal applicable. Vérifier si l'on relève du régime réel, seul à permettre la déduction des intérêts [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 3][Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 5], et se rappeler qu'un déficit dû aux intérêts ne s'impute que sur des revenus fonciers [Bulletin officiel des finances publiques-impôts (BOFiP), 4].
• La documentation de la SCPI. Lire dans la note d'information les frais [Autorité des marchés financiers (AMF), 1], la date d'entrée en jouissance [Iroko (société de gestion), 9] et les avertissements sur le financement à crédit [Iroko (société de gestion), 9].
• Les conditions du prêt et de l'assurance. Demander au prêteur le type de crédit proposé, le coût total et les garanties d'assurance exigées [Service-public.gouv.fr (DILA), 7][Service-public.gouv.fr (DILA), 8].

Pour confronter des SCPI à d'autres placements sur une même durée, le simulateur PREVEST part d'une mise de départ, d'un horizon exprimé en années et d'un apport mensuel, et peut réinvestir les dividendes et intégrer la fiscalité [PREVEST, 10]. Il compare au plus cinq produits parmi les livrets, l'assurance vie, les SCPI et les ETF [PREVEST, 10]. Ses réglages ne comprennent pas de crédit, et ses projections sont indicatives.