Investissement outre-mer : réduction Girardin, plafonds et risques

Qu'est-ce que la loi Girardin outre-mer ?

Le nom « Girardin » désigne deux dispositifs, industriel et logement social, qui fonctionnent de la même manière : l'investisseur apporte des fonds à une société de portage dont il devient associé ; ces fonds financent les investissements d'une entreprise installée outre-mer, et l'investisseur reçoit un avantage fiscal en contrepartie [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

La réduction est réservée aux personnes physiques domiciliées en France, qui investissent dans leur propre entreprise ou par une société de personnes [BOFiP-Impôts (DGFiP), 3]. Pour les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu, elle s'applique jusqu'au 31 décembre 2029 [impots.gouv.fr (DGFiP), 4].

Quels investissements et quels territoires sont concernés ?

Les territoires visés sont les départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis-et-Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Barthélemy [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Dans les départements d'outre-mer, la réduction est exclue lorsque l'entreprise a réalisé un chiffre d'affaires d'au moins 10 millions d'euros au dernier exercice clos [impots.gouv.fr (DGFiP), 4]. Si le bien est loué, c'est l'entreprise locataire qui doit respecter cette limite [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Certains programmes exigent un agrément préalable du ministre chargé du Budget, notamment au-delà de 250 000 € lorsque l'investisseur ne participe pas à l'exploitation, et dans tous les cas au-delà de 1 000 000 € [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Comment fonctionne le montage avec une société de portage ?

L'épargnant n'utilise pas lui-même le bien. Il est associé d'une société de personnes propriétaire de l'investissement, qui le loue à l'entreprise exploitante ; c'est ce schéma qui lui ouvre la réduction [BOFiP-Impôts (DGFiP), 3]. Les opérations sont organisées par des intermédiaires appelés monteurs ; au terme du portage, l'exploitant devient propriétaire en rachetant les parts ou le bien à un prix symbolique, et la société de portage est dissoute [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

En contrepartie, le bailleur rétrocède à l'exploitant au moins 66 % de la réduction, par une baisse du loyer et du prix de cession ; ce taux est ramené à 56 % pour un programme de moins de 300 000 € par exploitant [BOFiP-Impôts (DGFiP), 3][impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

La réduction est calculée sur le montant hors taxes de l'investissement, aides publiques déduites. Elle s'applique l'année de la mise en service du bien, ou de l'achèvement des fondations pour un immeuble à construire [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Son taux dépend du territoire, de la nature de l'investissement et du mode d'exploitation [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Durée d'exploitation et reprise de la réduction

L'investissement doit être conservé et affecté à l'activité pendant 5 ans, ou pendant sa durée normale d'utilisation si elle est plus courte. Ce délai passe à quinze ans pour les hôtels, résidences de tourisme, villages vacances et certains navires de croisière [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Si la condition cesse d'être remplie, la réduction est reprise au titre de l'année où cela se produit [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. L'AMF souligne que ce risque existe même lorsque le manquement n'est pas imputable à l'investisseur [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5], et qu'un agrément ne l'écarte pas : l'administration peut vérifier l'opération après coup [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

Quels plafonds s'appliquent à la réduction ?

Deux plafonds se superposent. Le premier est propre à l'outre-mer : il couvre toutes les réductions outre-mer, logement compris, et son montant dépend de l'année et de la nature de l'investissement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Pour l'imposition des revenus de 2025, il est de 30 600 €, ou sur option de 11 % du revenu imposable, pour les investissements productifs réalisés depuis 2012 [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Pour ce calcul, une réduction en partie rétrocédée n'est retenue que pour sa fraction non rétrocédée ; en cas d'option pour le pourcentage du revenu, c'est son montant total qui compte [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Le second est le plafonnement global des avantages fiscaux : 10 000 €, majoré de 8 000 € pour les réductions outre-mer, appliqués successivement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Les réductions sur des biens loués n'y entrent, elles aussi, que pour leur fraction non rétrocédée [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Une réduction supérieure à l'impôt de l'année est reportée sur les cinq années suivantes [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Ce report reste soumis au plafond applicable l'année où la réduction a été acquise [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Logement, logement social, crédit d'impôt : ce qui reste ouvert

Les autres dispositifs souvent cités dans les résultats de recherche n'ont pas la même portée. Le tableau résume ce que disent les sources officielles lues.

Source : [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][impots.gouv.fr (DGFiP), 4][BOFiP-Impôts (DGFiP), 2] (brochure fiscale de l'impôt sur le revenu, BOFiP et impots.gouv.fr)

La réduction logement a cessé pour les acquisitions après le 31 décembre 2017 ; elle ne vise plus que les travaux de réhabilitation et de confortation contre le risque sismique ou cyclonique de logements de plus de vingt ans occupés en résidence principale par le propriétaire ou le locataire [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2]. Le crédit d'impôt concerne l'entreprise qui investit, pas l'épargnant extérieur [impots.gouv.fr (DGFiP), 4]. L'immobilier locatif de droit commun, vide ou meublé, est traité dans les guides placement immobilier et investissement LMNP.

Quels sont les risques d'un investissement outre-mer ?

D'abord, l'apport n'est pas récupéré : dans une fiche de décembre 2020, l'AMF indique qu'il sert à payer les frais de montage et de gestion et une partie du bien, et que le seul gain attendu est l'avantage fiscal [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5]. Cet avantage est perçu en début de période, alors que l'investisseur doit rester associé jusqu'au terme du portage [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

Le deuxième risque est la reprise de la réduction : défaillance de l'exploitant, loyers impayés, bien non livré ou fausse facture exposent l'investisseur, et aucune assurance n'évite de façon certaine la perte qui en découle [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5]. Le troisième risque est la fraude : sans agrément, le montage n'est pas contrôlé à l'avance, et les fonds peuvent être détournés [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

S'y ajoutent la dépendance au monteur et à l'exploitant, la reprise de la réduction en cas de cession des parts avant le terme [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5], et, si la société de portage est une société en nom collectif, une responsabilité indéfinie et solidaire des associés [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

Avant de signer : les contrôles publics et les vérifications utiles

La DGCCRF contrôle les opérateurs qui commercialisent ces dispositifs, notamment la présentation des risques et de la requalification ; la DGFiP délivre les agréments et contrôle les avantages accordés [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

L'AMF invite à vérifier, avant d'investir, que l'agrément a été obtenu s'il est requis, la responsabilité des associés selon la forme de la société de portage, l'inscription du monteur au registre de la préfecture et le contenu exact des garanties annoncées, contrats à l'appui [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5]. Les monteurs doivent en effet s'inscrire en préfecture sur un registre public [Autorité des marchés financiers (AMF), avec la DGFiP et la DGCCRF, 5].

Situer cette décision dans son épargne

Un apport outre-mer ne constitue pas une réserve d'épargne : il est perdu par construction et la réduction reste fragile pendant toute l'exploitation. Les épargnants qui cherchent une autre réduction d'impôt peuvent lire le guide pour investir dans une PME, qui détaille d'autres réductions, dont celle des FIP investis outre-mer ; ceux qui comparent rendement, risque et durée trouveront les placements courants dans le guide du meilleur placement.

Les dispositifs d'investissement outre-mer ne figurent pas dans le simulateur PREVEST, qui met en regard au plus cinq placements choisis parmi quatre familles : assurance vie, SCPI, ETF et livrets [PREVEST, 6].