Investissement en terre agricole : bail rural, fermage, prix et GFA

Que recouvre un investissement en terres agricoles ?

Le propriétaire achète une terre et la loue à un agriculteur, le plus souvent par un bail à ferme, le type de bail rural le plus répandu ; ce bail porte exclusivement sur des biens immobiliers à usage agricole, terres et bâtiments [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5]. Il peut acheter en direct ou par des parts de groupement foncier agricole, une société civile qui détient les terres et les loue [BOFiP-Impôts (DGFiP), 15].

Ce cadre protège l'exploitant. Pour le propriétaire, il fixe la durée de la location, le montant du loyer et ses obligations.

Bail rural : combien de temps la terre reste-t-elle louée ?

Un bail à ferme ordinaire dure au moins 9 ans, même si le contrat prévoit moins ou s'il est verbal [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5]. À son terme, le fermier a droit à un renouvellement automatique pour une nouvelle période de 9 ans, sauf exceptions légales comme une faute du locataire ou la reprise par le propriétaire pour exploiter lui-même [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 6][Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 9].

Les baux à long terme durent au moins 18 ans, ou au moins 25 ans pour le bail du même nom [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5]. Au-delà de 12 ans, le bail doit être rédigé par un notaire, car il est publié au service de la publicité foncière [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5].

Le propriétaire qui veut récupérer sa terre doit respecter des délais : pour refuser le renouvellement à un fermier ayant atteint l'âge de la retraite des exploitants agricoles, comme pour reprendre la terre afin de l'exploiter lui-même ou par un proche, il lui adresse un congé au moins 18 mois avant l'échéance [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 9]. Le fermier, lui, ne peut pas céder son bail librement : la cession est en principe interdite, sauf cas autorisés, par exemple au profit d'un membre de sa famille [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 8].

Comment le fermage est-il fixé ?

Le loyer d'une terre, le fermage, n'est pas libre. Exprimé en euros, il doit rester compris entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral ; à l'intérieur de ces limites, les parties le fixent à l'amiable [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5]. Ces limites sont actualisées chaque année selon l'indice national des fermages, publié avant le 1er octobre [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5].

Pour 2026, cet indice est constaté à 127,04, soit une variation de + 3,23 % par rapport à 2025 [Préfecture de la Manche (services de l'État), 10]. Le loyer des terres nues, ses minima et ses maxima évoluent selon cette variation [Préfecture de la Manche (services de l'État), 10].

Quel est le prix d'un hectare de terre agricole ?

Le prix d'un hectare de terre agricole n'est pas unique : un barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles est publié chaque année, par département, région naturelle et nature de culture [Agreste, Service de la statistique et de la prospective du ministère de l'Agriculture, 2]. Le service statistique du ministère de l'Agriculture le publie avec la FNSafer ; l'édition sur l'année 2025 est parue le 30 juin 2026 [Agreste, Service de la statistique et de la prospective du ministère de l'Agriculture, 1]. Les prix viennent des projets de vente notifiés aux Safer par les notaires, pour des terres qui gardent leur vocation agricole ; les parcelles libres de moins de 70 ares sont exclues [Agreste, Service de la statistique et de la prospective du ministère de l'Agriculture, 2].

Le barème distingue les terres libres, sans locataire, et les terres louées, vendues avec leur fermier en place. Les prix ci-dessous sont les moyennes départementales publiées pour 2025 : chacune lisse les projets de vente de 2023 à 2025 et s'exprime en euros de l'année du milieu de cette période [Agreste et FNSafer, 3][Agreste et FNSafer, 4][Agreste, Service de la statistique et de la prospective du ministère de l'Agriculture, 2].

Source : [Agreste et FNSafer, 3][Agreste et FNSafer, 4] (prix moyens publiés pour 2025, exprimés en euros de l'année précédente)

Acheter en direct : Safer et préemption du fermier

Les notaires sont tenus de notifier aux Safer les projets de vente de terres agricoles, et certaines ventes sont exemptées du droit de préemption des Safer [Agreste, Service de la statistique et de la prospective du ministère de l'Agriculture, 2]. L'acheteur d'une terre doit donc vérifier si la vente peut être préemptée par une Safer.

Quand la terre est déjà louée, le fermier a lui aussi une priorité : si le propriétaire veut vendre à un tiers en cours de bail, le fermier peut acquérir les biens en priorité [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 6]. À l'inverse, l'investisseur qui revendra plus tard sa terre louée devra respecter ce droit.

Le propriétaire supporte aussi des charges : toutes les grosses réparations, à sa charge exclusive, et la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 6].

Investir par un groupement foncier agricole (GFA)

Le GFA est une société civile ; ses associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts [BOFiP-Impôts (DGFiP), 15]. Ses statuts peuvent lui interdire d'exploiter lui-même : il loue alors ses terres à des exploitants, par bail à long terme ou bail cessible [BOFiP-Impôts (DGFiP), 15].

Ces deux conditions ouvrent l'essentiel des avantages fiscaux des parts : statuts interdisant l'exploitation en faire-valoir direct, terres données à bail à long terme ou à bail cessible [BOFiP-Impôts (DGFiP), 15]. Une clause qui limite la responsabilité des associés à deux fois leur part de capital fait perdre l'exonération de droits de mutation [BOFiP-Impôts (DGFiP), 15].

Quelle fiscalité pour les terres agricoles louées ?

Lorsqu'une terre est louée par bail à ferme, les fermages sont des revenus fonciers ; le métayage, lui, relève des bénéfices agricoles [BOFiP-Impôts (DGFiP), 11]. Le choix entre micro-foncier et régime réel est expliqué dans le guide du placement immobilier.

À l'IFI, un bien rural loué par bail à long terme ou bail cessible est un actif professionnel, exonéré en totalité, si le bail d'au moins dix-huit ans est consenti à certains membres de la famille du bailleur et que le preneur utilise le bien dans sa profession principale [BOFiP-Impôts (DGFiP), 12]. Sinon, les biens ruraux loués à long terme sont exonérés des trois quarts jusqu'à 101 897 € de valeur et pour moitié au-delà ; il en va de même, limite appréciée à part, des parts de GFA dont les statuts interdisent l'exploitation directe, détenues depuis deux ans au moins, pour la fraction représentant des biens loués à long terme [BOFiP-Impôts (DGFiP), 13].

Pour la transmission, un bien rural loué par bail à long terme ou bail cessible est en partie exonéré de droits de mutation s'il est conservé cinq ou dix-huit ans par le bénéficiaire ; si le preneur est le donataire ou un proche, le bail doit avoir au moins deux ans [BOFiP-Impôts (DGFiP), 14]. Pour un bien de plus de 600 000 €, le bénéficiaire choisit entre 75 % d'exonération jusqu'à 600 000 € puis 50 % au-delà, avec cinq ans de conservation, et 75 % jusqu'à 20 000 000 € puis 50 % au-delà, avec dix-huit ans [BOFiP-Impôts (DGFiP), 14]. Ces seuils valent pour les transmissions depuis le 15 février 2025 [BOFiP-Impôts (DGFiP), 14].

Quels sont les inconvénients et les risques ?

Le premier risque est la durée : un bail d'au moins 9 ans, renouvelé automatiquement sauf exceptions, immobilise la terre au profit du fermier [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5][Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 6][Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 9]. Le revenu est plafonné par le maximum préfectoral du fermage et ne suit que l'indice national [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 5]. Le propriétaire paie les grosses réparations et l'assurance des bâtiments contre l'incendie [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 6].

À la revente, le fermier peut acheter en priorité et une Safer peut préempter [Entreprendre.Service-Public.gouv.fr (DILA), 6][Agreste, Service de la statistique et de la prospective du ministère de l'Agriculture, 2]. Les prix moyens varient fortement d'un département à l'autre, et entre terre libre et terre louée [Agreste et FNSafer, 3][Agreste et FNSafer, 4]. Enfin, les avantages fiscaux peuvent être remis en cause si les conditions de bail et de conservation ne sont plus remplies [BOFiP-Impôts (DGFiP), 14].

Une terre louée se garde longtemps et se revend mal à court terme. Le guide pour investir son argent aide à situer ce placement par rapport à l'horizon et au besoin de disponibilité, et celui des SCPI décrit une autre forme d'immobilier détenu par des parts de société.

Le simulateur PREVEST compare jusqu'à cinq placements parmi l'assurance vie, les SCPI, les ETF et les livrets ; il ne simule pas le foncier agricole [PREVEST, 16].