Cœur de Ville vs Epsicap Nano — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
En bref—Voir le résuméMasquer le résumé
Cette page compare Epsicap Nano (SCPI) et Cœur de Ville (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Epsicap Nano atteint la valeur estimée la plus élevée et Cœur de Ville la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Epsicap Nano
83 549 €
+6 170 € · +8,0 % par rapport à Cœur de Ville
Cœur de Ville
77 379 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). Epsicap Nano : frais d’entrée de 5 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,55 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Epsicap Nano
Cœur de Ville
| Critères comparés | Placement 1 Epsicap Nano Immobilier pierre-papier | Placement 2 Cœur de Ville Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 83 549 € | 77 379 € |
| Gain brut | +37 549 € | +31 379 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 5 % | 10 % |
| Investissement minimum | 1 028 € | 1 000 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 6,55 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 5,3 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 5 475 € | 4 319 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Risque AMF | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement à capital variable investie en immobilier d’entreprise « small caps », principalement en France avec une ouverture européenne. | SCPI de rendement investie dans l’immobilier de commerce et de centre-ville en France. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +6 170 €+8 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Epsicap Nano et Cœur de Ville) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
Dans le scénario simulé, Cœur de Ville atteint une valeur estimée de 77 379 € à 15 ans et Epsicap Nano de 83 549 €, soit 6 170 € d’écart. Les deux placements reçoivent pourtant exactement les mêmes versements : 10 000 € au départ puis 200 € par mois, soit 46 000 € investis. L’écart ne vient donc pas du capital engagé, mais de deux paramètres propres à chaque ligne de la simulation : le taux retenu et les frais d’entrée. Les critères de risque et de liquidité, eux, ne départagent pas la paire.
Un taux de 6,55 % contre 5,3 % : l'essentiel de l'écart se joue ici
La simulation retient 5,3 % pour Cœur de Ville et 6,55 % pour Epsicap Nano. Ces taux sont ceux de la simulation : les frais de gestion y sont supposés inclus, ils s’entendent avant fiscalité, et le dossier ne fournit aucune période datée pour les établir. Les revenus étant réinvestis dans ce scénario, un taux plus élevé alimente chaque année une base plus large, ce qui se lit dans les gains estimés hors fiscalité : 37 549 € pour Epsicap Nano, 31 379 € pour Cœur de Ville.
Le revenu mensuel potentiel en fin d’horizon suit la même pente : 456 € pour Epsicap Nano, 360 € pour Cœur de Ville, soit 96 € d’écart. Ces montants sont réinvestis dans le scénario et ne sont pas perçus ; ils indiquent seulement le niveau que la simulation atteindrait en fin de période.
Cœur de Ville cumule 10 % de frais d'entrée et le résultat le plus bas
Les frais d’entrée s’élèvent à 10 % pour Cœur de Ville et à 5 % pour Epsicap Nano. Dans les deux cas, la simulation les déduit une fois de chaque versement et des revenus réinvestis. Le placement le plus chargé à l’entrée est aussi celui qui termine derrière : les deux paramètres jouent dans le même sens, ce qui rend l’écart plus net que ne le ferait l’un d’eux isolément.
Le dossier ne permet toutefois pas de répartir les 6 170 € entre ce qui revient au taux et ce qui revient aux frais ; on peut seulement constater que, dans ce scénario, aucun des deux paramètres ne compense l’autre.
Ce que Cœur de Ville et Epsicap Nano ont en commun
Au-delà du résultat chiffré, la paire est très proche sur plusieurs points :
- un niveau de risque identique sur l’échelle de 1 à 7 : 3 pour chacun, de sorte que ce critère ne les sépare pas ;
- une liquidité décrite de la même façon, « Moyenne », pour les deux ;
- les mêmes éléments non modélisés : délai de jouissance, frais de cession des parts, fiscalité de la plus-value de cession ;
- un même niveau de source : une page web relevée, source secondaire.
La seule différence de nature entre eux est la catégorie déclarée : Commerce pour Cœur de Ville, Diversifiée pour Epsicap Nano. Le dossier ne dit pas ce que cette différence implique pour le risque ou le rendement ; elle ne peut donc pas être reliée à l’écart observé.
Le compromis apparent est ainsi réduit : dans cette simulation, le placement qui affiche le taux le plus élevé et les frais d’entrée les plus bas n’est pas présenté avec un risque supérieur ni une liquidité moindre. Le dossier ne décrit cependant pas de protection du capital pour l’un ou l’autre : la valeur des parts peut baisser et le rendement peut varier.
Hypothèses du scénario et limites des sources
Le scénario repose sur les hypothèses par défaut de la page : versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, horizon de 15 ans, revenus réinvestis, fiscalité non appliquée. Tous les montants cités sont donc hors fiscalité. Les frais d’entrée sont déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis, et les frais de gestion sont supposés inclus dans les taux de 5,3 % et 6,55 %. Ne sont pas modélisés : le délai de jouissance, les frais de cession des parts et la fiscalité de la plus-value de cession, ce qui peut modifier le résultat réel pour les deux placements.
Les données proviennent d’une page web relevée, source secondaire, sans période datée pour les taux : aucune année de référence ne peut leur être associée. Les chiffres décrits sont des résultats de simulation, non des faits datés de performance.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Epsicap Nano est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 6 170 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Epsicap Nano, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Epsicap Nano verse environ 96 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). Epsicap Nano : frais d’entrée de 5 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,55 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
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Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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- Échanger sur vos options au regard de vos objectifs
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- Avant de décider d’un premier versement ou d’un arbitrage.
- Quand une hypothèse dépend de votre situation : horizon, fiscalité, besoin de revenus.
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