Cap Foncieres et Territoires vs Epsicap Nano — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
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Cette page compare Epsicap Nano (SCPI) et Cap Foncieres et Territoires (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Epsicap Nano atteint la valeur estimée la plus élevée et Cap Foncieres et Territoires la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Epsicap Nano
83 549 €
+6 929 € · +9,0 % par rapport à Cap Foncieres et Territoires
Cap Foncieres et Territoires
76 620 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). Epsicap Nano : frais d’entrée de 5 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,55 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Epsicap Nano
Cap Foncieres et Territoires
| Critères comparés | Placement 1 Epsicap Nano Immobilier pierre-papier | Placement 2 Cap Foncieres et Territoires Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 83 549 € | 76 620 € |
| Gain brut | +37 549 € | +30 620 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 5 % | 10 % |
| Investissement minimum | 1 028 € | 1 000 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 6,55 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 6,24 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 5 475 € | 5 057 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Risque AMF | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement à capital variable investie en immobilier d’entreprise « small caps », principalement en France avec une ouverture européenne. | SCPI diversifiée orientée sur l’immobilier des territoires, combinant commerces, bureaux et actifs d’activité en régions françaises. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +6 929 €+9 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Epsicap Nano et Cap Foncieres et Territoires) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
Dans le scénario par défaut de la page, Epsicap Nano termine à 83 549 € après 15 ans, contre 76 620 € pour Cap Foncieres et Territoires, soit 6 929 € d’écart pour un même total investi de 46 000 €. Ce que la comparaison apporte, c’est la lecture conjointe de deux paramètres qui jouent dans le même sens : un taux retenu plus élevé et des frais d’entrée deux fois moindres. Ces deux placements ne se distinguent ni par le risque affiché, ni par la liquidité, ni par la catégorie.
6 929 € d'écart à 15 ans pour 46 000 € investis dans les deux cas
Le scénario est identique pour les deux : 10 000 € au départ, 200 € par mois, revenus réinvestis, fiscalité non appliquée. Le total investi étant le même, l’écart ne vient pas d’un effort d’épargne différent. Les gains estimés hors fiscalité s’élèvent à 30 620 € pour Cap Foncieres et Territoires et à 37 549 € pour Epsicap Nano. Il s’agit d’une valeur estimée par simulation, non d’un résultat constaté.
Des frais d'entrée de 10 % contre 5 % : le plus chargé finit derrière
La simulation déduit les frais d’entrée une fois de chaque versement et des revenus réinvestis. Cap Foncieres et Territoires supporte 10 %, Epsicap Nano 5 %. Dans ce scénario, le placement le plus chargé à l’entrée est aussi celui qui finit derrière. Comme ces frais sont prélevés aussi sur les revenus réinvestis, ils pèsent à chaque étape de la capitalisation simulée, pas seulement sur le versement initial.
Un taux retenu de 6,55 % contre 6,24 %, et 35 € de revenu mensuel en plus
Les taux retenus par la simulation sont de 6,24 % pour Cap Foncieres et Territoires et de 6,55 % pour Epsicap Nano. Dans les deux cas, les frais de gestion sont supposés inclus dans le taux de distribution retenu, avant fiscalité. En fin d’horizon, le revenu mensuel potentiel atteint 456 € pour Epsicap Nano et 421 € pour Cap Foncieres et Territoires, soit 35 € d’écart. Ce revenu est réinvesti dans le scénario : il n’est pas perçu.
L’écart final résulte donc de l’addition de deux effets, des frais d’entrée plus faibles et un taux retenu plus élevé. Le dossier ne permet pas de les isoler l’un de l’autre.
Ce qui rapproche les deux SCPI : risque 3/7, liquidité « Moyenne », catégorie Diversifiée
- Niveau de risque affiché : 3 sur une échelle de 1 à 7 pour les deux, ce critère ne les sépare pas.
- Liquidité décrite de la même façon : « Moyenne ».
- Même catégorie déclarée : Diversifiée.
- Mêmes éléments non modélisés : délai de jouissance, frais de cession des parts, fiscalité de la plus-value de cession.
Ces points communs écartent l’idée qu’un des deux placements compenserait son retard chiffré par un profil de risque ou de liquidité plus favorable : sur ces critères, les fiches sont identiques. Le dossier ne décrit pas de protection du capital pour l’un ou l’autre : le capital peut baisser et le rendement peut varier.
La différence tient aux frais d’entrée et au taux retenu. Le compromis décrit par le dossier porte sur la solidité des données qui fondent ces taux, exposée ci-dessous.
Hypothèses et sources : deux taux dont un seul est daté
Les montants sont issus d’une simulation à hypothèses constantes, hors fiscalité, avec revenus réinvestis. Les frais de cession des parts, le délai de jouissance et la fiscalité de la plus-value de cession ne sont pas modélisés pour les deux placements.
Les sources ne sont pas de même nature. Pour Cap Foncieres et Territoires, les données proviennent d’une source enregistrée dans le catalogue PREVEST ; l’indicateur daté est le taux de distribution 2025 (6,24 %), année civile complète. Pour Epsicap Nano, les données viennent d’une page web relevée, source secondaire, et aucune période n’est fournie pour le taux de 6,55 % : la comparaison des deux taux se fait donc entre un chiffre daté et un chiffre sans période connue, ce qui en limite la portée.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Epsicap Nano est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 6 929 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Epsicap Nano, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Epsicap Nano verse environ 35 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). Epsicap Nano : frais d’entrée de 5 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,55 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
Confidentialité
Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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À votre demande, PREVEST peut transmettre votre dossier à un seul cabinet partenaire. Un professionnel de ce cabinet pourra alors reprendre votre simulation avec vous et répondre à vos questions. Sans engagement.
- Comprendre ce que vos résultats signifient vraiment
- Échanger sur vos options au regard de vos objectifs
- Poser vos questions à un professionnel d'un cabinet partenaire
PREVEST ne fournit pas de conseil en investissement.
- Sans engagement
- Données sécurisées
Quand en parler
- Quand les scénarios s’écartent et que vous voulez comprendre pourquoi.
- Avant de décider d’un premier versement ou d’un arbitrage.
- Quand une hypothèse dépend de votre situation : horizon, fiscalité, besoin de revenus.
Ce qui se passe ensuite
- 1
Vous envoyez votre demande
Vérification email et mobile en 30 sec. Vous recevrez également une confirmation par email.
- 2
Votre demande peut être transmise à un cabinet partenaire
Votre demande peut être transmise à un seul cabinet partenaire, distinct de PREVEST. Un professionnel de ce cabinet pourra alors vous contacter pour échanger sur votre simulation.
- 3
Un échange sans engagement
Le conseil éventuel relève du cabinet, sous sa propre responsabilité. Vous décidez ensuite, à votre rythme.
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