Cap Foncieres et Territoires vs ImmoRente 2 — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
En bref—Voir le résuméMasquer le résumé
Cette page compare Cap Foncieres et Territoires (SCPI) et ImmoRente 2 (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Cap Foncieres et Territoires atteint la valeur estimée la plus élevée et ImmoRente 2 la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Cap Foncieres et Territoires
76 620 €
+2 853 € · +3,9 % par rapport à ImmoRente 2
ImmoRente 2
73 767 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). ImmoRente 2 : frais d’entrée de 9,6 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (4,8 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Cap Foncieres et Territoires
ImmoRente 2
| Critères comparés | Placement 1 Cap Foncieres et Territoires Immobilier pierre-papier | Placement 2 ImmoRente 2 Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 76 620 € | 73 767 € |
| Gain brut | +30 620 € | +27 767 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 10 % | 9,6 % |
| Investissement minimum | 1 000 € | 1 910 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 6,24 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 4,8 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 5 057 € | 3 722 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Risque AMF | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI diversifiée orientée sur l’immobilier des territoires, combinant commerces, bureaux et actifs d’activité en régions françaises. | SCPI de rendement investie dans l’immobilier de commerce de proximité en France. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +2 853 €+3,9 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Cap Foncieres et Territoires et ImmoRente 2) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
Dans le scénario simulé, Cap Foncieres et Territoires atteint une valeur estimée de 76 620 € à 15 ans, contre 73 767 € pour ImmoRente 2, soit 2 853 € d’écart. Le total investi est identique (46 000 €), tout comme le niveau de risque affiché (3 sur 7) et la liquidité décrite (« Moyenne »). L’écart ne vient donc ni de la mise, ni de ces deux critères : il provient du taux retenu par la simulation, comme la suite le détaille. Ces montants sont hors fiscalité et relèvent d’une projection, non d’un résultat constaté.
Le taux de 6,24 % contre 4,8 % explique l'écart, malgré des frais d'entrée proches
La simulation retient 6,24 % pour Cap Foncieres et Territoires et 4,8 % pour ImmoRente 2. Les frais d’entrée sont de 10 % pour le premier et de 9,6 % pour le second, déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis. Ces frais sont donc légèrement plus lourds du côté de Cap Foncieres et Territoires, et pourtant ce placement finit devant : la différence de taux l’emporte sur la différence de frais dans ce scénario. Les frais de gestion sont supposés inclus dans le taux de distribution retenu, avant fiscalité, pour les deux placements.
La lecture du taux demande de la prudence, car les deux ne reposent pas sur le même niveau d’information. Pour Cap Foncieres et Territoires, le taux correspond à un indicateur daté : le taux de distribution 2025, sur une année civile complète. Pour ImmoRente 2, le dossier ne fournit aucune période datée pour le taux : la comparaison met donc en regard un chiffre daté et un chiffre dont l’ancrage temporel est inconnu.
Un revenu mensuel potentiel de 421 € contre 310 € en fin d'horizon, réinvesti et non perçu
Le revenu mensuel potentiel en fin d’horizon s’élève à 421 € pour Cap Foncieres et Territoires et à 310 € pour ImmoRente 2, soit 111 € d’écart. Dans ce scénario, les revenus sont réinvestis : ces montants ne sont pas perçus, ils mesurent seulement le flux que le capital estimé pourrait produire à l’issue des 15 ans, selon les hypothèses retenues. Cet écart de revenu prolonge celui de la valeur finale et ne constitue pas une information indépendante : les deux découlent du même écart de taux.
Ce qui rapproche les deux SCPI, et ce qui reste à arbitrer
Plusieurs éléments rapprochent ces deux placements :
- même total investi dans le scénario : 46 000 € ;
- même niveau de risque affiché : 3 sur 7, un critère qui ne les sépare pas ;
- même liquidité décrite : « Moyenne » ;
- mêmes éléments non modélisés : délai de jouissance, frais de cession des parts, fiscalité de la plus-value de cession.
La catégorie déclarée les distingue : Diversifiée pour Cap Foncieres et Territoires, Commerce pour ImmoRente 2. Le dossier ne précise pas ce que cette différence implique en termes de composition du patrimoine ou de risque, et aucun lien de cause à effet avec l’écart de taux n’y est établi. Le compromis tient donc en peu de chose : le scénario projette un résultat plus élevé pour Cap Foncieres et Territoires, avec des frais d’entrée un peu plus élevés (10 % contre 9,6 %), tandis qu’ImmoRente 2 affiche des frais d’entrée légèrement moindres mais un taux retenu plus bas. Le capital investi peut baisser et le rendement peut varier pour les deux ; le dossier ne décrit pas de protection du capital.
Hypothèses du scénario, frais non modélisés et sources des deux fiches
Le scénario repose sur les hypothèses par défaut de la page : versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, horizon de 15 ans, revenus réinvestis, fiscalité non appliquée. Les frais d’entrée et de gestion sont pris en compte comme indiqué plus haut ; le délai de jouissance, les frais de cession des parts et la fiscalité de la plus-value de cession ne sont pas modélisés, pour aucun des deux placements. Leur prise en compte pourrait réduire les montants affichés.
Côté sources, les données de Cap Foncieres et Territoires proviennent d’une source enregistrée dans le catalogue PREVEST, avec un taux de distribution daté de 2025 (année civile complète). Celles d’ImmoRente 2 proviennent d’une page web relevée, source secondaire, sans période datée pour le taux. Aucune autre période ni source n’est mobilisée dans cette note.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Cap Foncieres et Territoires est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 2 853 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Cap Foncieres et Territoires, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Cap Foncieres et Territoires verse environ 111 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). ImmoRente 2 : frais d’entrée de 9,6 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (4,8 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
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Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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- Échanger sur vos options au regard de vos objectifs
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- Sans engagement
- Données sécurisées
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- Quand une hypothèse dépend de votre situation : horizon, fiscalité, besoin de revenus.
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- 1
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