Cœur de Ville vs PF Grand Paris — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
En bref—Voir le résuméMasquer le résumé
Cette page compare Cœur de Ville (SCPI) et PF Grand Paris (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Cœur de Ville atteint la valeur estimée la plus élevée et PF Grand Paris la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Cœur de Ville
77 379 €
+1 183 € · +1,6 % par rapport à PF Grand Paris
PF Grand Paris
76 196 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). PF Grand Paris : frais d’entrée de 9,5 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,1 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Cœur de Ville
PF Grand Paris
| Critères comparés | Placement 1 Cœur de Ville Immobilier pierre-papier | Placement 2 PF Grand Paris Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 77 379 € | 76 196 € |
| Gain brut | +31 379 € | +30 196 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 10 % | 9,5 % |
| Investissement minimum | 1 000 € | 4 580 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 5,3 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 5,1 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 4 319 € | 4 074 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Indicateur de risque | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement investie dans l’immobilier de commerce et de centre-ville en France. | SCPI de rendement investie principalement dans l’immobilier de bureaux en France, avec un focus sur la zone du Grand Paris. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +1 183 €+1,6 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Cœur de Ville et PF Grand Paris) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
La comparaison révèle d’abord une quasi-équivalence du résultat simulé. Pour un même total investi de 46 000 €, la simulation aboutit à une valeur estimée, hors fiscalité, de 77 379 € pour Cœur de Ville et de 76 196 € pour PF Grand Paris. L’écart de 1 183 € représente moins de 3 %. Il ne permet pas, à lui seul, de hiérarchiser les deux placements : il s’agit d’une projection indicative issue d’hypothèses identiques, et non d’un résultat constaté.
Un taux retenu de 5,3 % contre 5,1 % : l'origine de l'écart de valeur
Les deux simulations reposent sur le même scénario : versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, horizon de 15 ans, revenus réinvestis. Dans ce cadre, ce qui sépare les résultats tient aux paramètres propres à chaque placement : le taux retenu et les frais d’entrée.
- Taux retenu par la simulation : 5,3 % pour Cœur de Ville, 5,1 % pour PF Grand Paris.
- Frais d’entrée retenus : 10 % pour Cœur de Ville, 9,5 % pour PF Grand Paris.
- Revenu mensuel potentiel en fin d’horizon, réinvesti dans ce scénario et non perçu : 360 € pour Cœur de Ville, 340 € pour PF Grand Paris, soit 20 € d’écart.
Les deux paramètres jouent en sens contraire. Le taux retenu plus élevé de Cœur de Ville va dans le sens d’une valeur finale supérieure, tandis que ses frais d’entrée plus élevés vont dans le sens inverse. Les frais d’entrée sont déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis, pour les deux placements. Selon les chiffres fournis, l’effet du taux l’emporte au terme de l’horizon, ce qui donne l’avantage simulé à Cœur de Ville. Le dossier ne fournit pas de décomposition permettant d’isoler la part de chaque paramètre dans les 1 183 €. Les frais de gestion sont supposés inclus dans le taux de distribution retenu, avant fiscalité.
Risque 3/7 et liquidité « Moyenne » : des critères qui ne départagent pas la paire
Le niveau de risque affiché est identique, 3 sur une échelle de 1 à 7, et la liquidité est décrite de la même façon, « Moyenne », pour les deux placements. Ces deux critères ne permettent donc pas de les séparer. Le capital investi peut baisser et le rendement peut varier pour l’un comme pour l’autre : le dossier ne décrit de protection du capital pour aucun des deux.
Commerce ou Bureaux : la seule différence qualitative, sans effet chiffré dans le dossier
Les catégories déclarées diffèrent : Commerce pour Cœur de Ville, Bureaux pour PF Grand Paris. C’est la distinction de nature entre les deux placements. Le dossier ne fournit cependant aucune donnée sur la composition des patrimoines ou sur le comportement respectif de ces segments, et le niveau de risque affiché est le même. Cette différence de catégorie ne peut donc pas être traduite en avantage ou en inconvénient chiffré à partir des éléments disponibles.
Le compromis tient donc en peu de choses. Cœur de Ville présente, dans cette simulation, une valeur finale supérieure de 1 183 € et un revenu mensuel potentiel supérieur de 20 €, avec un taux retenu de 5,3 % mais des frais d’entrée de 10 %. PF Grand Paris retient des frais d’entrée de 9,5 %, avec un taux de 5,1 % et un résultat simulé légèrement inférieur. Le choix d’une catégorie, Commerce ou Bureaux, relève d’un critère que le dossier ne permet pas d’évaluer.
Hypothèses, éléments non modélisés et sources de la simulation
Les montants s’entendent hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas appliquée. Pour les deux placements, ne sont pas modélisés : le délai de jouissance, les frais de cession des parts et la fiscalité de la plus-value de cession. Ces éléments, absents du calcul, pourraient modifier les résultats réels et leur écart.
Les données proviennent d’une page web relevée, qui constitue une source secondaire. Aucune période datée n’est associée aux taux retenus : ils sont des paramètres de simulation, et non des performances constatées sur une période précise.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Cœur de Ville est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 1 183 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Cœur de Ville, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Cœur de Ville verse environ 20 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). PF Grand Paris : frais d’entrée de 9,5 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,1 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
Confidentialité
Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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À votre demande, PREVEST peut transmettre votre dossier à un seul cabinet partenaire. Un professionnel de ce cabinet pourra alors reprendre votre simulation avec vous et répondre à vos questions. Sans engagement.
- Comprendre ce que vos résultats signifient vraiment
- Échanger sur vos options au regard de vos objectifs
- Poser vos questions à un professionnel d'un cabinet partenaire
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- Sans engagement
- Données sécurisées
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- Quand les scénarios s’écartent et que vous voulez comprendre pourquoi.
- Avant de décider d’un premier versement ou d’un arbitrage.
- Quand une hypothèse dépend de votre situation : horizon, fiscalité, besoin de revenus.
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Vérification email et mobile en 30 sec. Vous recevrez également une confirmation par email.
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Votre demande peut être transmise à un cabinet partenaire
Votre demande peut être transmise à un seul cabinet partenaire, distinct de PREVEST. Un professionnel de ce cabinet pourra alors vous contacter pour échanger sur votre simulation.
- 3
Un échange sans engagement
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