Cœur de Ville vs Primovie — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
En bref—Voir le résuméMasquer le résumé
Cette page compare Cœur de Ville (SCPI) et Primovie (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Cœur de Ville atteint la valeur estimée la plus élevée et Primovie la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Cœur de Ville
77 379 €
+14 494 € · +23,0 % par rapport à Primovie
Primovie
62 885 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). Primovie : frais d’entrée de 9 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (4,21 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Cœur de Ville
Primovie
| Critères comparés | Placement 1 Cœur de Ville Immobilier pierre-papier | Placement 2 Primovie Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 77 379 € | 62 885 € |
| Gain brut | +31 379 € | +16 885 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 10 % | 9 % |
| Investissement minimum | 1 000 € | 2 030 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 5,3 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 4,21 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 4 319 € | 2 797 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Indicateur de risque | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement investie dans l’immobilier de commerce et de centre-ville en France. | SCPI européenne spécialisée dans l’immobilier de santé, d’éducation et de services à la personne. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +14 494 €+23 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Cœur de Ville et Primovie) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
Dans le scénario simulé (10 000 € au départ, 200 € par mois, 15 ans, revenus réinvestis, montants hors fiscalité), les deux SCPI reçoivent exactement les mêmes versements, pour un total investi de 46 000 €. La valeur estimée à 15 ans atteint pourtant 77 379 € pour Cœur de Ville et 62 885 € pour Primovie, soit 14 494 € d’écart. Les gains estimés, hors fiscalité, vont de 31 379 € pour Cœur de Ville à 16 885 € pour Primovie. Rien dans la mise de départ n’explique cette distance : elle vient des paramètres que la simulation applique à chaque placement.
Le taux retenu de 5,3 % contre 4,21 % : l'écart vient d'abord du rendement supposé
La simulation retient 5,3 % pour Cœur de Ville et 4,21 % pour Primovie. Les frais de gestion sont supposés inclus dans ces taux de distribution, avant fiscalité. Comme les revenus sont réinvestis, ce différentiel de taux agit à chaque période sur un capital qui grossit, ce qui amplifie l’écart final. Il se lit aussi dans le revenu mensuel potentiel en fin d’horizon : 360 € pour Cœur de Ville, 233 € pour Primovie, soit 127 € d’écart. Ce revenu est réinvesti dans ce scénario et n’est donc pas perçu.
Les frais d’entrée vont dans le sens inverse : 10 % pour Cœur de Ville, 9 % pour Primovie, déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis. Cœur de Ville supporte donc un point de frais de plus, et cet écart est néanmoins plus que compensé, dans cette simulation, par son taux retenu supérieur.
Risque 3/7 et liquidité « Moyenne » pour les deux : ces critères ne départagent pas
Les deux placements affichent le même niveau de risque, 3 sur l’échelle de 1 à 7, et une liquidité décrite de la même façon, « Moyenne ». L’écart de valeur finale ne s’accompagne donc d’aucune différence de risque ou de liquidité dans les données fournies. Cela ne signifie pas que les deux placements se comportent de manière identique : le capital peut baisser et les revenus peuvent varier dans les deux cas, et le dossier ne décrit aucune protection du capital pour l’un ou l’autre.
Commerce ou Santé : ce que l'on gagne d'un côté, ce que l'on accepte de l'autre
La seule différence de nature entre les deux placements est la catégorie déclarée : Commerce pour Cœur de Ville, Santé pour Primovie. Le dossier n’en dit pas davantage, et aucune conclusion sur le comportement de ces segments ne peut en être tirée.
Le compromis, tel que la simulation le décrit, tient en trois points :
- Cœur de Ville affiche une valeur finale et un revenu potentiel plus élevés, avec un taux retenu de 5,3 % et des frais d’entrée de 10 %.
- Primovie affiche des frais d’entrée de 9 %, mais un taux retenu de 4,21 % et une valeur finale inférieure de 14 494 €.
- Pour un risque (3/7) et une liquidité (« Moyenne ») identiques, l’écart de résultat dépend donc surtout du taux supposé, ce qui revient à faire reposer la comparaison sur une hypothèse de rendement plutôt que sur un fait établi.
Hypothèses, éléments non modélisés et sources
Les montants proviennent d’une simulation, non de performances constatées : versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, horizon de 15 ans, revenus réinvestis, fiscalité non appliquée. Pour les deux placements, la simulation ne modélise ni le délai de jouissance, ni les frais de cession des parts, ni la fiscalité de la plus-value de cession. Ces éléments, absents du calcul, peuvent réduire le résultat réel.
Les données sont issues d’une page web relevée, c’est-à-dire d’une source secondaire. Aucune période datée n’est fournie pour les taux de 5,3 % et 4,21 % : ils ne peuvent être rattachés à une année précise, et un taux supposé constant sur 15 ans reste une hypothèse.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Cœur de Ville est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 14 494 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Cœur de Ville, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Cœur de Ville verse environ 127 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). Primovie : frais d’entrée de 9 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (4,21 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
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Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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À votre demande, PREVEST peut transmettre votre dossier à un seul cabinet partenaire. Un professionnel de ce cabinet pourra alors reprendre votre simulation avec vous et répondre à vos questions. Sans engagement.
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