Cap Foncieres et Territoires vs Elialys — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
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Cette page compare Elialys (SCPI) et Cap Foncieres et Territoires (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Elialys atteint la valeur estimée la plus élevée et Cap Foncieres et Territoires la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Elialys
77 973 €
+1 353 € · +1,8 % par rapport à Cap Foncieres et Territoires
Cap Foncieres et Territoires
76 620 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). Elialys : frais d’entrée de 13,14 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,71 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Elialys
Cap Foncieres et Territoires
| Critères comparés | Placement 1 Elialys Immobilier pierre-papier | Placement 2 Cap Foncieres et Territoires Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 77 973 € | 76 620 € |
| Gain brut | +31 973 € | +30 620 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 13,14 % | 10 % |
| Investissement minimum | 204 € | 1 000 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 5,71 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 6,24 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 4 849 € | 5 057 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Risque AMF | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement investie dans l’immobilier tertiaire en Europe du Sud, principalement en Espagne et au Portugal. | SCPI diversifiée orientée sur l’immobilier des territoires, combinant commerces, bureaux et actifs d’activité en régions françaises. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +1 353 €+1,8 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Elialys et Cap Foncieres et Territoires) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
Dans le scénario simulé, les deux SCPI aboutissent à des résultats proches. Pour un même total investi de 46 000 €, la valeur estimée hors fiscalité à 15 ans est de 76 620 € pour Cap Foncieres et Territoires et de 77 973 € pour Elialys, soit 1 353 € d’écart (moins de 3 %). Les gains estimés ressortent à 30 620 € d’un côté et 31 973 € de l’autre. L’enseignement principal de la comparaison est que cet écart reste modeste et que les deux placements ne se séparent pas par le niveau de risque ni par la liquidité, mais par la façon dont deux paramètres, le taux retenu et les frais d’entrée, se combinent.
Un taux retenu de 6,24 % contre 5,71 %, mais Elialys finit devant
Le point notable de cette paire tient à une apparente contradiction. Cap Foncieres et Territoires bénéficie du taux retenu le plus élevé (6,24 %, contre 5,71 % pour Elialys), et pourtant c’est Elialys qui affiche la valeur finale la plus haute. Le taux ne suffit donc pas, à lui seul, à expliquer le classement final de la simulation. Le revenu mensuel potentiel en fin d’horizon va dans le sens du taux : 421 € pour Cap Foncieres et Territoires, 404 € pour Elialys, soit 17 € d’écart. Ce revenu est réinvesti dans le scénario et n’est pas perçu ; il ne se lit donc pas comme un flux encaissé, mais comme un indicateur de la dynamique des revenus en fin de période.
Frais d'entrée de 13,14 % pour Elialys, 10 % pour Cap Foncieres et Territoires
La simulation déduit les frais d’entrée une fois de chaque versement et des revenus réinvestis, selon les règles décrites pour chaque SCPI : 10 % pour Cap Foncieres et Territoires, 13,14 % pour Elialys. Les frais de gestion sont supposés inclus dans le taux de distribution retenu, avant fiscalité. Le dossier fourni ne détaille pas le mécanisme qui conduit Elialys à terminer devant malgré des frais d’entrée plus élevés et un taux retenu plus bas ; il ne permet donc pas d’en isoler la cause. On peut seulement constater que, sur ces hypothèses, les deux écarts de paramètres (taux et frais) ne se traduisent pas par un écart marqué de résultat. Il serait abusif d’en déduire qu’un placement est supérieur à l’autre : un écart inférieur à 3 % sur une projection de 15 ans reste ténu.
Ce qui rapproche les deux SCPI, et ce qui les distingue réellement
Plusieurs critères ne départagent pas les deux placements :
- un niveau de risque affiché identique, 3 sur une échelle de 1 à 7 ;
- une liquidité décrite de la même façon, « Moyenne » ;
- un même total investi de 46 000 € dans le scénario ;
- les mêmes éléments non modélisés : délai de jouissance, frais de cession des parts, fiscalité de la plus-value de cession.
Deux différences subsistent. La première est la catégorie déclarée : Diversifiée pour Cap Foncieres et Territoires, Bureaux pour Elialys. Le dossier n’en tire pas de conséquence chiffrée, mais elle indique deux positionnements distincts, l’un plus large, l’autre centré sur un seul type d’actifs. La seconde est le compromis observable dans la simulation : Cap Foncieres et Territoires présente un taux retenu plus élevé, des frais d’entrée plus faibles et un revenu mensuel potentiel supérieur de 17 € en fin d’horizon ; Elialys présente une valeur finale supérieure de 1 353 €. Chacun de ces avantages est de faible ampleur, et le niveau de risque affiché étant le même, l’écart ne s’explique pas par un surcroît de risque déclaré. Le capital peut baisser et le rendement peut varier pour l’un comme pour l’autre ; le dossier ne décrit pas de protection du capital.
Hypothèses, périodes et sources : ce que le scénario suppose
Le scénario repose sur les hypothèses par défaut de la page : un versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, un horizon de 15 ans, des revenus réinvestis et aucune fiscalité appliquée, les montants étant donc hors fiscalité. Les taux retenus (6,24 % et 5,71 %) sont supposés constants sur toute la durée, ce qui constitue une hypothèse de simulation et non un fait.
Les sources ne sont pas de même nature. Pour Cap Foncieres et Territoires, le taux de 6,24 % est le taux de distribution 2025, année civile complète, issu d’une source enregistrée dans le catalogue PREVEST : c’est le seul fait daté du dossier. Pour Elialys, les données proviennent d’une page web relevée, source secondaire, et aucune période n’est fournie pour le taux de 5,71 % ; la comparaison des deux taux porte donc sur des bases dont l’une est datée et l’autre non, ce qui invite à la prudence dans sa lecture. Les frais de cession des parts, le délai de jouissance et la fiscalité de la plus-value de cession ne sont modélisés ni pour l’un ni pour l’autre.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Elialys est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 1 353 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Elialys, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Elialys verse environ 17 € de moins par mois (hors fiscalité) : une valeur plus élevée ne signifie pas des revenus plus élevés. Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). Elialys : frais d’entrée de 13,14 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,71 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
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Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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À votre demande, PREVEST peut transmettre votre dossier à un seul cabinet partenaire. Un professionnel de ce cabinet pourra alors reprendre votre simulation avec vous et répondre à vos questions. Sans engagement.
- Comprendre ce que vos résultats signifient vraiment
- Échanger sur vos options au regard de vos objectifs
- Poser vos questions à un professionnel d'un cabinet partenaire
PREVEST ne fournit pas de conseil en investissement.
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- Quand les scénarios s’écartent et que vous voulez comprendre pourquoi.
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- 3
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