Investissement Pinel : fin du dispositif, taux, plafonds 2026 et sortie

Le dispositif Pinel est-il terminé ?

Oui, pour les nouveaux achats. Service Public indique qu'il n'est plus possible de réaliser un investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025 [Service Public (DILA), 3]. Les opérations couvertes sont celles réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024 [Service Public (DILA), 3], période que la brochure fiscale retient elle aussi pour les logements neufs ou assimilés [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Les propriétaires déjà engagés gardent leur réduction s'ils en remplissent les conditions [Service Public (DILA), 3], et leur logement reste soumis, jusqu'au terme de l'engagement, aux limites de loyer et de revenus du locataire décrites plus bas [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Si le projet porte sur un logement ancien avec travaux, le dispositif voisin fait l'objet d'un guide séparé : investissement Denormandie.

Quel est le principe du dispositif Pinel ?

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements d'un immeuble collectif sont concernés [Service Public (DILA), 3]. Le logement se situe en principe en zone A bis, A ou B1 [Service Public (DILA), 3]. Le calcul part du prix de revient, plafonné à 5 500 € le mètre carré habitable, avec un maximum annuel de 300 000 € [impots.gouv.fr (DGFiP), 1], pour deux logements au plus sur une même année [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Des parts de SCPI acquises jusqu'au 31 décembre 2024 et réalisant ces investissements ouvrent aussi droit à la réduction [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][Service Public (DILA), 3].

La location est nue, en habitation principale, et commence dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Le choix entre six et neuf ans s'exprime dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement, ou de l'acquisition si elle est postérieure, et ne peut plus être modifié ensuite [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Pour un investissement réalisé depuis 2015, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, s'il ne fait pas partie de son foyer fiscal [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][BOFiP-Impôts (DGFiP), 11].

Quels taux selon l'année d'acquisition ?

Pour les achats de 2023 et de 2024, les taux sont réduits [Service Public (DILA), 3], sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et pour les logements dits Pinel +, qui dépassent la réglementation en matière de performance énergétique et environnementale [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][Service Public (DILA), 3]. Ces logements gardent les taux applicables avant 2023 [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][Service Public (DILA), 3].

Outre-mer, les taux de départ sont plus élevés, par exemple 23 % pour six ans et 29 % pour neuf ans avant la baisse [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. La réduction s'impute par sixièmes ou par neuvièmes selon la durée retenue, une fraction chaque année [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Lorsque cette fraction dépasse l'impôt dû l'année concernée, l'excédent est perdu, sans report possible [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Combien de temps dure l'engagement et comment le prolonger ?

L'engagement initial dure six ou neuf ans, compté de date à date depuis la prise d'effet du premier bail [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. À son terme, tant que la location se poursuit dans les conditions requises, le bailleur peut l'allonger de trois ans : une prolongation renouvelable une fois après un engagement de six ans, une prolongation unique après un engagement de neuf ans, soit douze ans au plus dans les deux cas [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Chaque complément s'impute par tiers, sur l'impôt de l'année de la prorogation puis des deux années suivantes [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Quel est le nouveau plafond de loyer Pinel pour 2026 ?

Tout au long de l'engagement, le loyer hors charges reste sous un plafond qui dépend de la zone et de la surface du logement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Pour les baux conclus en 2026 en métropole, le BOFiP et Service Public publient les montants mensuels suivants, à côté de ceux de 2025 [BOFiP-Impôts (DGFiP), 9][Service Public (DILA), 3][impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Pour 2025, la brochure fiscale et le BOFiP retiennent 19,51 € en zone A bis [impots.gouv.fr (DGFiP), 1][BOFiP-Impôts (DGFiP), 10] ; la fiche Service Public affiche 19,55 € [Service Public (DILA), 3]. Ce montant au mètre carré se multiplie ensuite par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19/S, S désignant la surface, arrondi à deux décimales sans pouvoir excéder 1,2 [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Ces plafonds peuvent être abaissés localement [Service Public (DILA), 3]. Outre-mer, ils sont de 12,21 € dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, et de 14,46 € dans les collectivités du Pacifique [Service Public (DILA), 3][BOFiP-Impôts (DGFiP), 9].

Quel salaire pour louer en loi Pinel ?

Les sources consultées ne fixent pas de revenu minimum : elles plafonnent les ressources du locataire. Le critère retenu est le revenu fiscal de référence établi pour l'année N-2, N étant l'année de signature du bail, et la composition du foyer s'apprécie à la date de ce bail [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Pour un bail signé en 2026, la référence est donc le revenu fiscal de l'année 2024 [Service Public (DILA), 3][BOFiP-Impôts (DGFiP), 9], une notion distincte du salaire net perçu.

L'avis d'imposition du locataire établi pour l'avant-dernière année avant la signature du bail fait partie des pièces à joindre à la déclaration de revenus du propriétaire [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Quelles sont les conséquences pour le locataire après la fin de la loi Pinel ?

La fermeture de 2025 ne change rien pour un logement acheté avant : ses plafonds valent jusqu'au terme de l'engagement [Service Public (DILA), 3][impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Quand l'engagement prend fin, le bail en cours continue. Selon Service Public, le propriétaire d'un logement loué vide ne peut en principe donner congé que pour l'échéance du bail, et seulement pour vendre, pour reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux [Service Public (DILA), 5]. La lettre doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette échéance [Service Public (DILA), 5]. La fin de l'avantage fiscal ne figure pas parmi ces motifs.

Le loyer ne peut pas davantage être relevé librement en cours de bail : une hausse n'est possible que dans certains cas, notamment si le bail comporte une clause de révision annuelle, plafonnée par l'évolution sur un an de l'indice de référence des loyers [Service Public (DILA), 6]. Un congé pour vendre vaut offre de vente au locataire [Service Public (DILA), 5].

Comment sortir du Pinel au bout de 9 ans ?

Au terme d'un engagement de neuf ans respecté, trois issues se présentent. La première est la prorogation : une seule période de trois ans, avec un complément de 3 %, 2,5 % ou 2 % du prix de revient selon l'année d'achat [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. La deuxième consiste à continuer de louer hors dispositif : les plafonds Pinel ne valent que pendant l'engagement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1], et le bail en cours se poursuit selon les règles communes de la location vide [Service Public (DILA), 5][Service Public (DILA), 6].

La troisième est la vente. La brochure fiscale cite la cession du logement pendant la période d'engagement parmi les cas de reprise de la réduction [impots.gouv.fr (DGFiP), 1] ; pendant une prorogation, un manquement ne remet en cause que le complément de la période prorogée, pas la réduction de la période initiale [BOFiP-Impôts (DGFiP), 13]. Une vente après le terme de l'engagement, initial ou prorogé, n'entre pas dans ces cas. La fiscalité d'une plus-value n'est pas traitée ici.

Quels risques en cas de vente avant la fin de l'engagement ?

Trois situations entraînent notamment la remise en cause de la réduction déjà obtenue : un engagement de location ou des conditions de mise en location non tenus, la cession du logement avant le terme de l'engagement, et le non-respect des règles propres aux parts de SCPI [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Le BOFiP prévoit des exceptions pour une cession à titre onéreux : aucune remise en cause n'a lieu lorsque le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, est licencié ou décède [BOFiP-Impôts (DGFiP), 11][BOFiP-Impôts (DGFiP), 12]. Une transmission consécutive au décès de l'un des membres du couple ne remet pas non plus l'avantage en cause [BOFiP-Impôts (DGFiP), 11].

Pendant l'engagement initial, hors de ces exceptions, le montant total de la réduction obtenue s'ajoute à l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année où survient l'événement [BOFiP-Impôts (DGFiP), 11] ; pendant une prorogation, la règle s'applique au seul complément [BOFiP-Impôts (DGFiP), 13].

Comment déclarer la réduction Pinel ?

La brochure pratique de la DGFiP range la réduction Pinel parmi les réductions de la déclaration 2042 RICI [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. La première année, la déclaration est accompagnée d'une note annexe, qui reprend notamment l'engagement de location et le calcul de la réduction, ainsi que d'une copie du bail [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Les années suivantes, la fraction de réduction s'impute à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant chaque année, selon la durée choisie [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Lors d'un changement de locataire, la déclaration de l'année du changement est accompagnée du nouveau bail, y compris pendant les périodes prorogées, et, pour un changement pendant la période d'engagement, de l'avis d'imposition du nouveau locataire [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Plafonnement global des avantages fiscaux

La réduction Pinel est prise en compte pour le plafonnement global des avantages fiscaux, soit un maximum annuel de 10 000 € [impots.gouv.fr (DGFiP), 1], porté à 18 000 € pour les investissements Pinel réalisés outre-mer [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Dans la brochure, ce plafond outre-mer s'écrit 10 000 € majorés de 8 000 €, et c'est le total des avantages concernés de l'année qui est comparé au plafond, et non la seule fraction Pinel [impots.gouv.fr (DGFiP), 2].

La réduction n'empêche pas l'application du régime micro-foncier [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. En revanche, aucune déduction spécifique sur les revenus bruts n'est accordée au bailleur pendant la période d'engagement [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 4].

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Le premier inconvénient est la contrainte locative : loyer plafonné, locataire sous plafond de ressources, location nue en habitation principale, jusqu'au terme de l'engagement [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Autre inconvénient, la rigidité : une vente avant le terme expose en principe à la reprise de la réduction [impots.gouv.fr (DGFiP), 1].

Le troisième tient à l'impôt du foyer : la fraction annuelle non imputée est perdue [impots.gouv.fr (DGFiP), 1] et la réduction s'ajoute aux autres avantages soumis au plafonnement global, limité à 10 000 € par an [impots.gouv.fr (DGFiP), 1]. Le quatrième tient au prix d'achat : l'ANIL place le prix d'acquisition et le niveau de loyer au premier rang des déterminants de la rentabilité, et met en garde contre un prix surestimé au nom de l'avantage fiscal [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 7].

L'ANIL signale encore le risque d'un retard de livraison pour un logement vendu en l'état futur d'achèvement, et le fait que crédit et charges restent dus pendant une période d'inoccupation [ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), 7].

Et après le Pinel ?

Hors Pinel, le guide du placement immobilier décrit la location nue et son imposition, celui de l'investissement LMNP la location meublée. Les guides investir en SCPI et meilleur placement couvrent les parts de SCPI et les grandes familles de placements.

Le simulateur PREVEST ne calcule pas de réduction Pinel. Il met côte à côte jusqu'à cinq placements et s'appuie sur cinq réglages : montant de départ, durée, versement mensuel, réinvestissement des dividendes et option de fiscalité [PREVEST, 8]. Pour choisir ces placements, le sélecteur de familles propose l'assurance vie, les SCPI, les ETF et les livrets [PREVEST, 8]. La projection obtenue reste indicative et ne garantit aucun rendement.