Investir en viager : bouquet, rente, viager occupé ou libre

Qu'est-ce qu'investir en viager ?

Acheter en viager revient à payer un logement en deux temps : un capital éventuel à la signature, puis des versements périodiques jusqu'au décès du vendeur. La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

L'acheteur s'appelle le débirentier, le vendeur le crédirentier. En viager occupé, le vendeur peut continuer d'habiter le logement, ou le louer s'il a l'usufruit, tout en percevant la rente [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Le débirentier verse la rente à vie ; quand le crédirentier meurt, la rente s'arrête et l'acheteur entre en possession du bien sans formalité particulière [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Comme toute vente immobilière, l'opération donne lieu à un acte authentique rédigé par un notaire [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Le contrat repose sur un aléa. Le décès du vendeur doit être imprévisible, et l'acheteur ne doit pas connaître, au jour de la signature, une maladie dont le vendeur serait atteint. Selon Service Public, si le vendeur meurt dans les 20 jours qui suivent l'acte, la vente n'est pas valable et ses héritiers peuvent en demander l'annulation en justice [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Viager occupé ou viager libre : quels types de viager ?

Service Public distingue le viager occupé et le viager libre ; selon le droit que garde le vendeur, cela donne trois cas : viager occupé avec usufruit, viager occupé avec droit d'usage, viager libre. Le tableau résume ce que chacun peut faire du logement.

Source : [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1] (fiche viager de Service Public)

Quand la rente est servie à plusieurs vendeurs, par exemple des époux, l'acte précise ce qui se passe au premier décès. Avec une rente réversible, le survivant continue de percevoir l'intégralité ; avec une rente réductible, elle diminue en proportion [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Comment sont fixés le bouquet et la rente ?

Le bouquet n'est pas imposé par la loi et se fixe librement ; Service Public indique qu'il représente en général 30 % de la valeur totale du bien [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Le reste du prix est converti en rente.

Le montant de la rente dépend de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, de la valeur du bien, du bouquet versé et des loyers que le logement pourrait rapporter s'il était loué. Le notaire le détermine à l'aide de barèmes [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Pour éviter que l'inflation n'érode la rente, l'acte peut prévoir une clause d'indexation, par exemple sur l'indice des prix à la consommation de l'Insee [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Ce que l'acheteur paie, au-delà du prix

En viager occupé, l'acte de vente répartit normalement l'entretien et les réparations. S'il ne dit rien, le vendeur paie l'entretien courant, l'énergie, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, tandis que l'acheteur prend en charge les grosses réparations [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. En viager libre, l'acheteur paie tout : charges, entretien courant et réparations [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Les droits de mutation portent sur l'ensemble du prix, bouquet compris, car le prix d'une vente comprend tout ce que le vendeur reçoit de l'acquéreur en échange du bien [BOFiP-Impôts (DGFiP), 3]. Pour la part payée en rente, ils sont calculés sur le capital de la rente exprimé dans l'acte ou estimé par les parties, estimation que l'administration peut contrôler à l'aide des barèmes des assureurs vie [BOFiP-Impôts (DGFiP), 3].

Les risques et les pièges du viager occupé

Le premier risque tient à la durée : la valeur totale de la rente est incertaine, puisqu'elle dépend de la durée de vie du vendeur [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. L'acheteur s'engage donc sur une dépense dont il ignore le terme.

Le deuxième tient à l'usage. Tant que le vendeur vit, l'acheteur d'un viager occupé ne peut ni habiter le logement ni le louer : ces droits restent au vendeur, sous forme d'usufruit ou de droit d'usage [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Il paie pourtant la rente et, sauf clause contraire, les grosses réparations [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Le troisième concerne le vendeur. Si l'acheteur cesse de payer, une clause résolutoire permet au crédirentier de reprendre son bien après plusieurs rentes impayées, et une clause pénale lui permet de garder le bouquet [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Les notaires de France invitent à réagir dès la première rente impayée et à faire jouer la clause résolutoire sans attendre [Notaires de France (immobilier.notaires.fr), 5].

Que se passe-t-il si le vendeur part en maison de retraite ?

Les sources officielles lues ne fixent pas de règle par défaut pour ce cas. Les notaires de France estiment indispensable que l'acte prévoie la possibilité pour le vendeur de quitter le logement, cette clause entraînant une majoration de la rente fixée au contrat [Notaires de France (immobilier.notaires.fr), 5].

La nature du droit conservé compte aussi. L'usufruitier peut louer le logement et percevoir les loyers, alors que le titulaire d'un droit d'usage peut seulement y habiter [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1]. Le guide investissement en maison de retraite traite d'un sujet distinct : l'achat d'une chambre louée à un exploitant.

Fiscalité : rente, bouquet et droits de mutation

Pour le vendeur, la rente viagère constituée à titre onéreux n'est soumise à l'impôt sur le revenu que pour une fraction de son montant [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2]. Selon le BOFiP, la part exonérée est censée représenter le remboursement partiel du capital cédé [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2].

Source : [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2] (BOFiP, rentes viagères à titre onéreux)

L'âge s'apprécie à l'entrée en jouissance de la rente, c'est-à-dire, pour une rente à jouissance immédiate servie en contrepartie de la vente, à la date du contrat qui la constitue [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2]. La fraction est fixée cette année-là, puis ne varie plus [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2]. Pour une rente réversible au profit du survivant, l'âge retenu est en principe celui du plus jeune des crédirentiers. Entre époux, l'administration retient l'âge de l'aîné à l'entrée en jouissance, pendant la vie des deux comme après le premier décès, ou l'âge atteint par le survivant lorsqu'il perçoit pour la première fois les arrérages si c'est plus favorable [BOFiP-Impôts (DGFiP), 2].

La vente elle-même relève du régime des plus-values immobilières. Le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente au jour de la vente, hors intérêts, augmentée le cas échéant de la partie du prix payée comptant, c'est-à-dire du bouquet [BOFiP-Impôts (DGFiP), 4]. Le bouquet n'est donc pas imposé comme un revenu, et la plus-value peut être exonérée, notamment lorsque le logement vendu est la résidence principale du vendeur [Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 1].

Situer le viager dans son épargne

Acheter en viager n'a rien d'une épargne disponible : l'argent versé finance un logement dont l'acheteur ne disposera, en viager occupé, qu'au décès du vendeur, et la dépense totale reste inconnue. Les autres façons d'investir dans la pierre, location vide ou meublée et SCPI, sont présentées dans le guide placement immobilier ; pour mettre en balance horizon, risque et rendement des placements courants, voir le comparatif meilleur placement.

Le simulateur PREVEST ne couvre pas le viager : il compare au maximum cinq produits, et ses filtres de familles portent sur l'assurance vie, les SCPI, les ETF et les livrets [PREVEST, 6].