Cœur de Ville vs Pierval Santé — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
En bref—Voir le résuméMasquer le résumé
Cette page compare Cœur de Ville (SCPI) et Pierval Santé (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Cœur de Ville atteint la valeur estimée la plus élevée et Pierval Santé la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Cœur de Ville
77 379 €
+9 292 € · +13,6 % par rapport à Pierval Santé
Pierval Santé
68 087 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). Pierval Santé : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,1 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Cœur de Ville
Pierval Santé
| Critères comparés | Placement 1 Cœur de Ville Immobilier pierre-papier | Placement 2 Pierval Santé Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 77 379 € | 68 087 € |
| Gain brut | +31 379 € | +22 087 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 10 % | 10 % |
| Investissement minimum | 1 000 € | 1 020 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 5,3 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 5,1 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 4 319 € | 3 693 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Indicateur de risque | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement investie dans l’immobilier de commerce et de centre-ville en France. | SCPI européenne spécialisée dans l’immobilier de santé, investie dans des actifs médicaux et médico-sociaux. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +9 292 €+13,6 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Cœur de Ville et Pierval Santé) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
Pour un même total investi de 46 000 €, la simulation aboutit à une valeur estimée, hors fiscalité, de 77 379 € pour Cœur de Ville et de 68 087 € pour Pierval Santé. L’écart de 9 292 € ne provient ni des frais d’entrée, ni du niveau de risque affiché, ni de la liquidité décrite : ces trois critères sont identiques pour les deux SCPI. Il tient aux paramètres qui diffèrent, c’est-à-dire le taux retenu et, de façon moins directe, la catégorie déclarée. Il s’agit d’un résultat de simulation, non d’une performance constatée.
Un écart de 0,2 point de taux (5,3 % contre 5,1 %) produit 9 292 € d'écart final
Le seul paramètre chiffré qui distingue les deux placements est le taux retenu par la simulation : 5,3 % pour Cœur de Ville, 5,1 % pour Pierval Santé. Les gains estimés hors fiscalité s’élèvent à 31 379 € d’un côté et à 22 087 € de l’autre. Les revenus étant réinvestis dans ce scénario, la petite différence de taux s’applique sur un capital qui grossit au fil des versements, et l’écart se creuse progressivement jusqu’à l’horizon de 15 ans. La comparaison montre donc la sensibilité du résultat à ce paramètre : une différence modeste de taux retenu pèse lourdement sur la valeur finale.
Ce taux est un taux de distribution retenu par la simulation, avant fiscalité, qui inclut les frais de gestion supposés. Aucune période datée n’est fournie pour ces taux : le dossier ne permet pas de dire sur quelle année ils reposent, et la note ne le suppose pas.
Les 10 % de frais d'entrée ne départagent pas Cœur de Ville et Pierval Santé
Dans les deux cas, la simulation déduit 10 % de frais d’entrée une fois de chaque versement et des revenus réinvestis. Ce paramètre pèse sur le résultat de chaque placement, mais il pèse de la même manière sur les deux : il ne contribue pas à expliquer l’écart entre elles. Ce que l’on apprend ici tient à ce qu’il faut écarter : l’avantage affiché de Cœur de Ville dans ce scénario ne s’explique pas par une structure de frais plus favorable.
Un revenu mensuel potentiel de 360 € contre 308 € en fin d'horizon, réinvesti et non perçu
En fin d’horizon, le revenu mensuel potentiel atteint 360 € pour Cœur de Ville et 308 € pour Pierval Santé, soit 52 € d’écart. Dans ce scénario, ces montants sont réinvestis et non perçus : ils mesurent le niveau de revenu que le capital accumulé pourrait produire, et non des versements effectivement reçus. L’écart suit la même logique que celui de la valeur finale : un capital plus élevé en fin de période, associé à un taux retenu légèrement supérieur.
Ce qui rapproche les deux SCPI et le compromis réel
Les deux placements partagent plusieurs caractéristiques, qui limitent les différences à retenir :
- un niveau de risque identique, 3 sur une échelle de 1 à 7 ;
- une liquidité décrite de la même façon, « Moyenne » ;
- les mêmes frais d’entrée retenus, 10 % ;
- les mêmes éléments non modélisés : délai de jouissance, frais de cession des parts, fiscalité de la plus-value de cession ;
- un même total investi de 46 000 €.
La différence structurelle se limite donc à la catégorie déclarée, Commerce pour Cœur de Ville et Santé pour Pierval Santé. Le dossier ne chiffre pas l’effet de cette catégorie et n’établit aucun lien entre elle et l’écart de taux : on ne peut pas en déduire que l’une expliquerait l’autre. Le compromis, tel que la simulation le fait apparaître, est le suivant : un taux retenu plus élevé et une valeur finale supérieure pour Cœur de Ville, sans que le niveau de risque affiché ni la liquidité décrite ne diffèrent, mais avec une exposition sectorielle distincte. Le dossier ne permet pas d’affirmer que cette différence de catégorie n’a aucune incidence sur la façon dont chaque placement peut évoluer, ni qu’elle en a une. Dans les deux cas, le capital peut baisser et le rendement peut varier.
Hypothèses, périmètre et sources de cette simulation
Le scénario repose sur les hypothèses par défaut de la page : versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, horizon de 15 ans, revenus réinvestis, fiscalité non appliquée, d’où des montants hors fiscalité. Les frais de gestion sont supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 % et 5,1 %, avant fiscalité). Trois éléments ne sont modélisés pour aucun des deux placements : le délai de jouissance, les frais de cession des parts et la fiscalité de la plus-value de cession. Le résultat réel d’un investissement peut donc s’écarter sensiblement des montants présentés.
Les données proviennent d’une page web relevée, qui constitue une source secondaire. Aucune période datée n’est fournie pour les taux retenus ; la note n’en mentionne donc aucune. Les valeurs finales, les gains et les revenus mensuels potentiels sont des résultats de calcul issus des hypothèses ci-dessus, et non des faits datés.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Cœur de Ville est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 9 292 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Cœur de Ville, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Cœur de Ville verse environ 52 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cœur de Ville : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,3 %, avant fiscalité). Pierval Santé : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (5,1 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
Confidentialité
Vos données restent privées et sécurisées
Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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À votre demande, PREVEST peut transmettre votre dossier à un seul cabinet partenaire. Un professionnel de ce cabinet pourra alors reprendre votre simulation avec vous et répondre à vos questions. Sans engagement.
- Comprendre ce que vos résultats signifient vraiment
- Échanger sur vos options au regard de vos objectifs
- Poser vos questions à un professionnel d'un cabinet partenaire
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- Quand une hypothèse dépend de votre situation : horizon, fiscalité, besoin de revenus.
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