Cap Foncieres et Territoires vs Optimale — analyse sur 15 ans
Simulation sur 15 ans – montant initial 10 000 € – versement mensuel 200 € – réinvestissement activé.
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Cette page compare Optimale (SCPI) et Cap Foncieres et Territoires (SCPI) sur 15 ans, sur les mêmes hypothèses. Sur ces hypothèses, Optimale atteint la valeur estimée la plus élevée et Cap Foncieres et Territoires la plus faible. Ces montants sont des projections calculées à partir d’hypothèses, pas des performances constatées ni garanties.
Synthèse
À retenir
Valeur estimée à 15 ans. Classés de la valeur estimée la plus élevée à la plus faible.
Optimale
77 278 €
+658 € · +0,9 % par rapport à Cap Foncieres et Territoires
Cap Foncieres et Territoires
76 620 €
Projection indicative fondée sur les hypothèses sélectionnées. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Frais pris en compte—Voir le détailMasquer le détail
Frais pris en compte. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). Optimale : frais d’entrée de 11,76 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,51 %, avant fiscalité).
Comparaison
Les placements, ligne à ligne
Le résultat d’abord, puis l’effort, le rendement et les revenus, la fiscalité et les risques.
Critères comparés
Optimale
Cap Foncieres et Territoires
| Critères comparés | Placement 1 Optimale Immobilier pierre-papier | Placement 2 Cap Foncieres et Territoires Immobilier pierre-papier |
|---|---|---|
| Résultats Ce que la simulation projette à 15 ans | ||
| Valeur estimée à 15 ans | 77 278 € | 76 620 € |
| Gain brut | +31 278 € | +30 620 € |
| Effort Ce que vous versez et ce qu’il en coûte | ||
| Total investi | 46 000 € | 46 000 € |
| Frais d’entrée | 11,76 % | 10 % |
| Investissement minimum | 1 500 € | 1 000 € |
| Rendement et revenus Ce que le placement rapporte en cours de route | ||
| Hypothèse de simulation | 6,51 % Hypothèse de rendement avant fiscalité | 6,24 % Hypothèse de rendement avant fiscalité |
| Revenu net annuel | 5 420 € | 5 057 € |
| Fiscalité et risques Ce qui peut réduire ou retarder le résultat | ||
| Risque AMF | 3/7 | 3/7 |
| Sortie | Non garantie | Non garantie |
| Risques principaux | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal | Risque de perte en capital · Revenus non garantis · Risque lié à l’endettement · Risque de liquidité · Risque fiscal |
| En bref Ce qu’est chaque placement, en quelques mots | ||
| Présentation | SCPI de rendement à capital variable, principalement investie en commerces et immobilier d’entreprise en France, gérée par Consultim. | SCPI diversifiée orientée sur l’immobilier des territoires, combinant commerces, bureaux et actifs d’activité en régions françaises. |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital. Document à caractère publicitaire.
Projection
Ce que deviennent les versements
Les montants projetés selon les hypothèses de comparaison, année après année.
Évolution de la valeur brute
Montants projetés selon vos hypothèses actuelles de simulation.
L’écart de valeur brute se creuse progressivement avec l’effet du rendement composé et des versements réguliers.
AnalyseAnalyse IA
Note d’analyse
Une lecture pédagogique et structurée de la simulation présentée, sur l’horizon de simulation.
- Écart entre les placements
- +658 €+0,9 %
- entre le plus haut et le plus bas capital estimé
- Horizon
- à horizon 15 ans
- selon l’horizon de simulation
- Lecture du scénario
- Potentiel de long terme
- Cette note compare 2 placements (Optimale et Cap Foncieres et Territoires) sur la base de vos hypothèses. Les montants affichés sont indicatifs et non contractuels.
Ce que montre la simulation
À 15 ans, dans le scénario simulé, la valeur estimée (hors fiscalité) s’établit à 76 620 € pour Cap Foncieres et Territoires et à 77 278 € pour Optimale, pour un même total investi de 46 000 €. L’écart de 658 € représente moins de 3 %. Ce qu’apprend la comparaison, c’est que deux SCPI de même catégorie, au même niveau de risque affiché et à la liquidité décrite de la même façon, aboutissent à des résultats simulés très proches. Ce qui les sépare tient à deux paramètres : le taux retenu par la simulation et les frais d’entrée.
Un écart de 658 € à 15 ans entre Optimale et Cap Foncieres et Territoires, sans critère de risque pour l'expliquer
Le total investi est identique : un versement initial de 10 000 € puis 200 € par mois sur 15 ans, soit 46 000 €. Les gains estimés diffèrent donc dans la même proportion que les valeurs finales : 31 278 € pour Optimale contre 30 620 € pour Cap Foncieres et Territoires. Le niveau de risque affiché est de 3 sur 7 pour les deux, la liquidité est qualifiée de « Moyenne » dans les deux cas et la catégorie déclarée est « Diversifiée » pour l’un comme pour l’autre. Aucun de ces critères ne départage les deux placements : l’écart de résultat ne peut pas s’expliquer par un profil de risque différent, puisque le dossier n’en montre pas.
Un taux retenu de 6,51 % contre 6,24 % : le moteur du léger avantage simulé d'Optimale
La simulation retient un taux de 6,51 % pour Optimale et de 6,24 % pour Cap Foncieres et Territoires. Dans les deux cas, les frais de gestion sont supposés inclus dans ce taux, qui s’entend avant fiscalité, et les revenus sont réinvestis. Le taux plus élevé s’applique sur 15 ans à des sommes qui s’accumulent, ce qui explique que l’écart de valeur finale soit en faveur d’Optimale.
La nature de ces deux taux n’est toutefois pas la même. Pour Cap Foncieres et Territoires, il s’agit d’un indicateur daté : le taux de distribution 2025, sur une année civile complète. Pour Optimale, le taux provient d’une page web relevée, sans période datée. On ne peut donc pas affirmer que les deux chiffres se rapportent à la même année, ce qui limite la portée de leur comparaison.
Des frais d'entrée de 11,76 % pour Optimale, 10 % pour Cap Foncieres et Territoires : un compromis qui réduit l'écart
Les frais d’entrée sont plus élevés pour Optimale (11,76 %) que pour Cap Foncieres et Territoires (10 %). La simulation les déduit une fois de chaque versement et des revenus réinvestis, pour les deux placements. Le compromis qui en résulte est le suivant :
- Optimale cumule un taux retenu plus élevé et des frais d’entrée plus lourds ;
- Cap Foncieres et Territoires présente des frais d’entrée moins élevés, mais un taux retenu plus bas ;
- à l’arrivée, les frais plus lourds d’Optimale n’effacent pas son avantage de taux : la valeur finale simulée reste supérieure de 658 €.
Le revenu mensuel potentiel en fin d’horizon va dans le même sens : 452 € pour Optimale et 421 € pour Cap Foncieres et Territoires, soit 31 € d’écart. Il est réinvesti dans ce scénario et n’est pas perçu. Ces 31 € mensuels, comme les 658 € de valeur finale, restent de faible ampleur au regard des montants en jeu.
Ce que le scénario ne modélise pas et la différence de sources entre les deux fiches
Les chiffres reposent sur les hypothèses par défaut de la page : versement initial de 10 000 €, 200 € par mois, horizon de 15 ans, revenus réinvestis, fiscalité non appliquée. Les montants sont donc hors fiscalité. Pour les deux placements, ne sont pas modélisés le délai de jouissance, les frais de cession des parts et la fiscalité de la plus-value de cession. Ces éléments peuvent modifier le résultat réel, sans que le dossier permette de dire dans quel sens ni de combien pour chacun. Rien dans le dossier ne décrit de protection du capital : le capital peut baisser et le rendement peut varier.
Côté sources, Cap Foncieres et Territoires repose sur une source enregistrée dans le catalogue PREVEST, avec un taux de distribution 2025 de 6,24 % sur une année civile complète. Optimale repose sur une page web relevée, source secondaire, sans période datée pour le taux. Aucune autre période n’est fournie.
Projection indicative fondée sur des hypothèses constantes ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
QuestionsFAQ IA
Questions fréquentes sur cette simulation
Des réponses pédagogiques sur la simulation présentée et les placements comparés.
- 12 questions
Dans votre simulation sur 15 ans, Optimale est le produit qui obtient la valeur estimée la plus élevée. L’écart de valeur estimée avec le produit le moins bien classé est d’environ 658 € (après les frais pris en compte, hors fiscalité). Ces résultats restent des projections, non garanties, basées sur les hypothèses actuelles (rendements et frais pris en compte ; la fiscalité n’est pas simulée).
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les projections de rentabilité sont indicatives et reposent sur les hypothèses de rendement, de durée et de fiscalité de la comparaison.
Avec un montant initial d’environ 10 000 € et des versements mensuels d’environ 200 €, la simulation compare Optimale, le produit à la valeur estimée la plus élevée, au produit le moins bien classé. La dernière année, Optimale verse environ 30 € de plus par mois (hors fiscalité). Ces chiffres sont présentés hors fiscalité, la fiscalité n’étant pas activée dans cette simulation ; ils ne constituent pas une garantie de rendement.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les revenus estimés dépendent du mécanisme du produit (distribution ou capitalisation) et de la fiscalité simulée.
Dans ce scénario précis, aucune réduction liée aux impôts n’est appliquée dans le résultat affiché (impôts estimés = 0 €). Les paramètres fiscaux (TMI ≈ 0 % / taux moyen ≈ 0 %) restent enregistrés pour la simulation, mais ils ne diminuent pas ici le capital ou les revenus nets présentés. Les résultats restent indicatifs : votre situation fiscale réelle peut évoluer.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La fiscalité simulée est indicative. La situation fiscale réelle d’un investisseur peut différer selon ses revenus et sa situation personnelle.
Dans votre simulation, le réinvestissement des revenus est activé. Cela signifie que les revenus générés par les produits (intérêts, dividendes, loyers) sont réinjectés dans le capital, ce qui augmente progressivement la base investie. À long terme, cela peut amplifier la différence de capital net entre les produits, notamment pour ceux qui distribuent régulièrement des revenus.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Le choix d’un placement dépend de l’horizon, de la tolérance au risque et des objectifs de chacun.
Chaque produit se voit attribuer un niveau de risque (par exemple sur l’échelle AMF de 1 à 7, lorsque l’information est disponible). Risque et rendement potentiel sont liés mais non garantis : un niveau de risque plus élevé n’implique pas automatiquement un rendement supérieur. Deux produits peuvent partager un même niveau de risque tout en affichant des performances, revenus, liquidité ou frais différents. Votre simulation ne constitue pas un conseil personnalisé : elle met en perspective ces dimensions pour les produits sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Un potentiel de rendement plus élevé s’accompagne généralement d’une volatilité ou d’un risque de perte en capital plus important.
Frais pris en compte dans cette simulation, produit par produit. Cap Foncieres et Territoires : frais d’entrée de 10 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,24 %, avant fiscalité). Optimale : frais d’entrée de 11,76 % déduits une fois de chaque versement et des revenus réinvestis ; frais de gestion supposés inclus dans le taux de distribution retenu (6,51 %, avant fiscalité). Ne sont pas déduits : délai de jouissance ; frais de cession des parts ; fiscalité de la plus-value de cession. La documentation de chaque produit fait foi pour sa structure de frais exacte.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les frais réduisent le rendement net. Consultez les documents d’information clé (DIC) de chaque produit pour la structure exacte.
La durée de votre investissement (15 ans dans cette simulation) influence fortement les résultats. Sur un horizon plus long, l’effet des intérêts composés et des revalorisations éventuelles devient plus marqué, ce qui peut accentuer les écarts entre les produits. Inversement, sur une durée plus courte, les différences de performance peuvent être moins visibles et les frais initiaux peser davantage.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · L’horizon d’investissement est déterminant : une durée plus longue peut amplifier les effets de la capitalisation.
Non. Les résultats affichés correspondent à un scénario de projection basé sur des hypothèses de rendement, de frais et de fiscalité à un instant donné. Ils ne constituent pas une garantie de performance future et ne remplacent pas un conseil personnalisé. Les marchés financiers, la fiscalité et les caractéristiques des produits peuvent évoluer dans le temps.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Les résultats de cette simulation ne constituent pas une garantie de performance future.
Vous pouvez principalement comparer : (1) le capital net projeté à l’échéance, (2) le niveau de revenus nets annuels ou mensuels, (3) le niveau de risque associé à chaque produit, (4) la structure de frais (entrée, gestion, éventuels frais de sortie). La simulation PREVEST a pour objectif de rendre cette lecture plus claire et plus pédagogique.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · La comparaison porte uniquement sur les produits sélectionnés, dans les conditions de la simulation présentée.
Des versements mensuels plus élevés augmentent mécaniquement le capital investi au fil du temps et peuvent accentuer les écarts de performance entre les produits. À l’inverse, des versements plus faibles réduisent l’effort d’épargne mais limitent aussi le capital net projeté à terme. Vous pouvez modifier ce paramètre dans le panneau de configuration et relancer une simulation pour visualiser ces effets.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Modifier les versements ou le montant initial change significativement les projections de capital à terme.
Même au sein d’une même famille de produits, des différences existent : niveau de frais, rendement brut cible, politique de distribution ou de revalorisation, niveau de risque, et fiscalité applicable. C’est la combinaison de ces paramètres qui explique les écarts de capital net et de revenus projetés entre les produits que vous avez sélectionnés.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Chaque produit présente des caractéristiques propres en termes de risque, de liquidité et de fiscalité applicable.
Oui. Vous pouvez ajuster à tout moment le montant initial, les versements, la durée, la fiscalité simulée et le réinvestissement des revenus. Le panneau flottant en bas de page vous permet de mettre à jour ces paramètres et de relancer une nouvelle simulation personnalisée.
Basé sur la simulation présentée · Projection indicative, non garantie
À retenir · Vous pouvez relancer la simulation à tout moment avec des hypothèses différentes pour visualiser leur impact.
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Information
Analyse informative, non personnalisée
Simulation indicative, non contractuelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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